鎮政府非法轉讓土地使用權案

1. 鄉（鎮）政府應如何處理非法買賣集體土地行為

對以謀利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣基本農田5畝以上，基本農田以外的耕地10畝以上、其他土地20畝以上、非法獲得50萬元以上或者非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標准並具有其他惡劣情節的，依據《中華人民共和國刑法》第228條和《最高人民法院關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰，情節嚴重的處3年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權額5%以上20%以下罰金；情節特別嚴重的處3年以上7年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權權額5%以上20%以下罰金。

2. 鎮政府拍賣集體土地，是非法轉讓還是非法批地

□錢影
閱讀提示：浙江省慈溪市附海鎮政府擅自將50餘畝集體土地，委託拍賣公司公開拍賣給10家企業使用。在查處中，對鎮政府通過公開拍賣的方式將土地使用權交與企業這一行為的准確定性出現分歧——是屬於非法買賣集體土地，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條查處?還是非法批地，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條的規定作出處理?［案情］
2005年11月，浙江省慈溪市附海鎮政府擅自將50餘畝集體土地劃分為10宗地，委託浙江國際商品拍賣中心有限責任公司慈溪分公司公開拍賣給10家企業使用，至立案查處時，已有2家企業動工建設。
在查處中，該案件的焦點是對鎮政府通過公開拍賣的方式將10宗土地使用權交於10家企業這一行為的准確定性。部分辦案人員認為，鎮政府的行為屬非法買賣集體土地，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定查處，同時，根據最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，若非法獲利50 萬元以上的，則涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權罪，將移送司法機關追究刑事責任。
另一種意見認為，鎮政府的行為是非法批准使用土地的行為，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條的規定，確認批准文件無效，並對有關責任人及當事人依法作出處理。
［分析］
兩種意見似乎都有法律依據，這就需要辦案人員對鎮政府的行為進行仔細甄別。
首先要考慮鎮政府能否成為非法買賣土地的行為主體這個問題。法律賦予各級人民政府有管理土地的職能，人民政府按其不同的級別和管理許可權，可分為有權批准土地徵收及土地使用的行政機關和超越許可權、無權批准土地徵收及土地使用的行政機關兩類。鎮政府作為基層人民政府，雖然有管理土地的職能，但法律並沒有賦予其批准單位或個人使用土地的權力。因此，鎮政府收取了所謂的「土地使用費」或「土地出讓金」後將土地使用權交與用地單位或個人開發、建設的行為，應當屬於《中華人民共和國土地管理法》第七十八條中「無權批准使用土地的單位或個人非法批准佔用土地」的情形，屬非法批地行為。
其次是如何看待鎮政府委託拍賣公司拍賣土地使用權的行為。表面上看，鎮政府委託拍賣公司公開拍賣10宗地的土地使用權，似乎是公開出讓土地，但實質上，這種公開拍賣的方式是從不確定的多數用地需求者中確定10家用地單位，從而許可「中標企業」用地的一種形式，其本質與通過協議的方式許可單位或個人用地並無區別。
因此，該案件中，附海鎮政府的行為是非法批准使用土地，應依據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條依法作出處理。

3. 非法轉讓土地使用權的三種形式與相應法律責任

法律分析：非法轉讓土地使用權的三種形式：(1)非法轉讓國有劃撥土地使用權。(2)非法轉讓國有出讓土地使用權。(3)非法轉讓農民集體土地使用權。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

4. 非法轉讓、倒賣土地使用權罪被判刑多少年

《中華人民共和國刑法》條文
第二百二十八條 以牟利為目的，違反版土地管理法規，權非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
第二百三十一條 單位犯本節第二百二十一條至第二百三十條規定之罪的，對單位判處罰金，並對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照本節各該條的規定處罰。

5. 非法轉讓、倒賣土地使用權罪的立案標准

根據最高人民檢察來院、公安部的相關自規定，以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，涉嫌下列情形之一的，應予追訴：
1、非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；
2、非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；
3、非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；
4、違法所得數額在五十萬元以上的；
5、雖未達到上述數額標准，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰二次以上，又非法轉讓、倒賣土地的；
6、造成惡劣影響的。

6. 農村非法轉讓土地使用權會怎麼處罰呢

法律分析：農村非法轉讓土地使用權的處罰是由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得並處罰款。轉讓土地使用權的轉讓人必須是依法取得國有土地使用權的受讓人，同時必須按照轉讓合同的約定支付轉讓金，土地使用權的轉讓不得違反合同的規定。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第八十二條 擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用於非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。

7. 非法轉讓、倒賣土地使用權罪的司法解釋

最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》
為依法懲處破壞土地資源犯罪活動，根據刑法的有關規定，現就審理這類案件具體應用法律的若干問題解釋如下：
第一條以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，具有下列情形之一的，屬於非法轉讓、倒賣土地使用權「情節嚴重」，依照刑法第二百二十八條的規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰：
(一)非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；
(二)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；
(三)非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；
(四)非法獲利五十萬元以上的；
(五)非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標准並具有其他惡劣情節的，如曾因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰或者造成嚴重後果等。
第二條實施第一條規定的行為，具有下列情形之一的，屬於非法轉讓、倒賣土地使用權「情節特別嚴重」：
(一)非法轉讓、倒賣基本農田十畝以上的；
(二)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地二十畝以上的；
(三)非法轉讓、倒賣其他土地四十畝以上的；
(四)非法獲利一百萬元以上的；
(五)非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標准並具有其他惡劣情節，如造成嚴重後果等。
第三條違反土地管理法規，非法佔用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，依照刑法第三百四十二條的規定，以非法佔用耕地罪定罪處罰：
(一)非法佔用耕地「數量較大」，是指非法佔用基本農田五畝以上或者非法佔用基本農田以外的耕地十畝以上。
(二)非法佔用耕地「造成耕地大量毀壞」，是指行為人非法佔用耕地建窯、建墳、建房、挖沙、採石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他非農業建設，造成基本農田五畝以上或者基本農田以外的耕地十畝以上種植條件嚴重毀壞或者嚴重污染。
第四條國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵用、佔用土地，具有下列情形之一的，屬於非法批准徵用、佔用土地「情節嚴重」，依照刑法第四百一十條的規定，以非法批准徵用、佔用土地罪定罪處罰：
(一)非法批准徵用、佔用基本農田十畝以上的；
(二)非法批准徵用、佔用基本農田以外的耕地三十畝以上的；
(三)非法批准徵用、佔用其他土地五十畝以上的；
(四)雖未達到上述數量標准，但非法批准徵用、佔用土地造成直接經濟損失三十萬元以上；造成耕地大量毀壞等惡劣情節的。
第五條實施第四條規定的行為，具有下列情形之一的，屬於非法批准徵用、佔用土地「致使國家或者集體利益遭受特別重大損失」：
(一)非法批准徵用、佔用基本農田二十畝以上的；
(二)非法批准徵用、佔用基本農田以外的耕地六十畝以上的；
(三)非法批准徵用、佔用其他土地一百畝以上的；
(四)非法批准徵用、佔用土地，造成基本農田五畝以上，其他耕地十畝以上嚴重毀壞的；
(五)非法批准徵用、佔用土地造成直接經濟損失五十萬元以上等惡劣情節的。
第六條國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，非法低價出讓國有土地使用權，具有下列情形之一的，屬於「情節嚴重」，依照刑法第四百一十條的規定，以非法低價出讓國有土地使用權罪定罪處罰：

(一)出讓國有土地使用權面積在三十畝以上，並且出讓價額低於國家規定的最低價額標準的百分之六十的；
(二)造成國有土地資產流失價額在三十萬元以上的。
第七條實施第六條規定的行為，具有下列情形之一的，屬於非法低價出讓國有土地使用權，「致使國家和集體利益遭受特別重大損失」：
(一)非法低價出讓國有土地使用權面積在六十畝以上，並且出讓價額低於國家規定的最低價額標準的百分之四十的；
(二)造成國有土地資產流失價額在五十萬元以上的。
第八條單位犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪、非法佔有耕地罪的定罪量刑標准，依照本解釋第一條、第二條、第三條的規定執行。
第九條多次實施本解釋規定的行為依法應當追訴的，或者一年內多次實施本解釋規定的行為未經處理的，按照累計的數量、數額處罰。

8. 非法倒賣土地使用權典型案例有哪些

京口法院經審理查明，被告人徐某某系被告單位丁村五組負責人。2005年10月1日，被告人朱某某以每畝200元的價格承包丁村五組土地55畝，承包期20年。2011年初，被告人朱某某將承包土地中的20畝土地以每畝800元的價格出租給被告人倪某某、楊某某、顧某某、張某、章某某建設養豬場，養豬場非法佔用農用地18.73畝，破壞耕地9.65畝，系基本農田。2014年3月29日被告人朱某某與被告人孫某某簽訂租賃協議，將丁村五組20畝土地租賃給被告人孫某某用於建設養牛場，租期15年，租金每畝800元。後被告人孫某某在租賃土地上建設養牛設施，經鎮江市國土資源局鑒定，被告人孫某某非法佔用農用地7.09畝，破壞耕地6.02畝，系基本農田。被告人徐某某、孫某某、倪某某、楊某某、顧某某、張某、章某某主動到公安機關投案自首，並如實供述自己的罪行。
《中華人民共和國刑法》第二百二十八條以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
《中華人民共和國土地管理法》第三十條國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。
國家實行佔用耕地補償制度。非農業建設經批准佔用耕地的，按照「佔多少，墾多少」的原則，由佔用耕地的單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。
省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃，監督佔用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，並進行驗收。