建築物區分所有權是一種復合物權

『壹』 建築物區分所有權定義是什麼

建築物區分所有權定義是，不動產所有權一種形態。
建築物區分所有權，是指區分所有建築物的所有人對其專有部分享有獨自佔有、使用的專有權，對共同使用部分享有共有權，以及對建築物的整體享有成員權，構成的建築物的復合共有權。築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。建築是建築物與構築物的總稱。是人們為了滿足社會生活需要，利用所掌握的物質技術手段，並運用一定的科學規律、風水理念和美學法則創造的人工環境。有些分類為了明確表達使用性，會將建築物與人們不長期佔用的非建築結構物區別，另外有些建築學者也為了避免混淆，而刻意在其中把外型經過人們具有意識創作出來的建築物細分為「建築」。需注意的是，有時建築物也可能會被擴展到包涵「非建築構築物」，諸如橋梁、電塔、隧道等。建築物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建築物是指人工建築而成的所有東西，既包括房屋，又包括構築物。
狹義的建築物是指房屋，不包括構築物。房屋是指有基礎、牆、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。建築相關專業多是指狹義的建築物涵義。
《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

『貳』 什麼是建築物區分所有權

建築物區分所有權，是指區分所有建築物的所有人對其專有部分享有獨自佔有、使用的專有權，對共同使用部分享有共有權，以及對建築物的整體享有成員權，構成的建築物的復合共有權。
建築物區分所有權的法律特徵如下：
1、建築物區分所有權的客體具有整體性，建築物區分所有權是建築在整體的建築物上面的所有權形式；
2、建築物區分所有權的內容具有多樣性，由專有權、共有權和成員權構成；
3、建築物區分所有權的本身具有統一性，盡管建築物區分所有權包括專有權、共有權和成員權三個部分，但它卻是一個獨立的、統一的、整體的權利；
4、建築物區分所有權中的專有權具有主導性，只登記專有權即設立了區分所有權、共有權、成員權隨此而發生，不必單獨進行登記。
《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。第二百七十三條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

『叄』 民法建築物區分所有權

法律分析：建築物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建築物區分所有權，指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

『肆』 建築物區分所有權的理論基礎

建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的並且為多數學者所接受的是「二元論說」和「三元論說」。
依「二元論說」，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自佔有、使用的部分享有專有所有權，並對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。由梁慧星教授任負責人的中國物權法研究課題組編寫的《中國物權法草案建議稿》（以下簡稱建議稿）便採納了這種「二元論說」。該建議稿在第90條作了如下表述：「建築物區分所有權，是指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建築物所有權。」這種學說的不足之處在於，忽略了基於區分所有權人之間的團體關系而產生的成員權為區分所有權的一項權能。建築物區分所有權之所以產生，必須是兩人以上對某一建築物區分所有。在區分所有建築物上，區分所有權人相互間的關系極為密切，各區分所有權人在行使專有部分權利時，不得妨礙其他區分所有權人對其專有部分的使用，不得違反全體區分所有權人的共同利益，從而使各區分所有權人之間形成一種共同關系。為維持這種共同關系的健康發展，全體區分所有權人必然結成區分所有權人團體，由該團體直接管理或委託他人管理區分所有建築物的共同事務，而此種管理的結果直接關繫到區分所有權人專有部分所有權和共用部分所有權的享有。由此可見，作為這一團體成員所擁有的成員權是建築物區分所有權不可分割的一部分。
「三元論說」為德國學者貝爾曼所倡導，並被德國現行《住宅所有權法》所全盤採納。根據該法，區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建築物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建築物上所設立的持分共有所有權部分及基於專有部分與共用部分不可分離所產生的共同所有人的成員權。支持「三元論說」的日本學者丸山英氣教授認為，區分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的復合物權。
「三元論說」似乎更全面地反映了建築物區分所有權的概念。事實上，建築物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的復合物權，其中，專有所有權是基礎。從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附於專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一並轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。因此，建築物區分所有權，應是指數人區分一建築物時，對各自的專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，並基於區分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建築物區分所有權。

『伍』 什麼是建築物區分所有權。

所謂建築物區分所有權，通俗一點說是居住在高層建築中的業主，對於他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。例如：張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權利，同時對走廊、樓梯、小區綠地等公共設施與其它居住在小區的業主共同享有所有權和管理權。
隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時因資金數額和實際需要的限制，造成一棟房被區分為數個部分作為所有權的客體。對這種區分的數個部分所有權，我國房產管理部門是准予登記的，這就產生了建築物的區分所有權。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權並得到法律確認。同時，同一幢樓房的各個所有人為了保有自己房屋的所有權又形成了房屋共有關系。因此，當一幢建築物被區分為數個部分時，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權，即為建築物的區分所有權。
一、區分所有權的專有部分
區分所有權的建築物的專有部分，是指建築物中具有構造上和使用上的獨立性，並作為區分所有權的客體的部分。
一般認為專有部分的范圍應分內部關系和外部關系而有所不同。就內部關系而言，在區分所有權人相互之間對待建築物維持、管理關繫上，專有部分僅包括牆壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關繫上，如買賣、保險、納稅等關繫上，專有部分達到牆壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心線。因此，各區分所有權人可以自由粉刷牆壁、懸掛物品、鋪設地板等，但不得危及牆壁等境界的安全。 區分所有僅的建築物的專有部分仍屬於不動產，其所有僅的取得和喪失也適用有關房屋所有權的規定。區分所有權人在法律規定的范圍內可以自由使用、收益、處分其專有部分，並排除他人干涉。
二、區分所有權的建築物的共有部分
區分所有權的建築物的共有部分，是指供區分所有權人共用，屬於區分所有權人共有的部分。它的范圍包括共用部分和共用設施設備。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內外牆體、基礎等承重結構和樓梯間、水箱間、走廊、門廳、樓內存車庫、院落、共用廚房、共用廁所等。共用設施設備是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、共用天線、通訊電纜、暖氣干線、供暖鍋爐設備及房屋加壓水泵設備、房屋消防設施等。各所有權人對共有部分也可以加以約定。 基於區分所有權人的同意或建築物買賣合同的規定，區分所有權人對共有部分也可以享有專有使用權，如在地下室有專用停車位。
區分所有權人對共有部分按其份額享有使用權，並承擔管理，及時修繕改良的義務。我國的《城市異產毗連房屋管理規定》中對區分所有的建築物的共有部分的維修有明文規定，現介紹如下。
異產毗連房屋
異產毗連房屋是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建築，而為不同所有人共有的房屋。異產毗連房屋是具有區分所有權的建築物。 凡異產毗連房屋發生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用按照《城市異產毗連房屋管理規定》，依下列原則處理： 共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、牆的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔。共用牆體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分後，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。
1）屋蓋的修繕：
A、不上人屋蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。
B、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共有，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其餘一半由修繕所及范圍覆蓋下各房屋所有人按份額比例分擔。
2）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。
3）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。
4）房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。
5）房屋共有、共用的設備和附屬建築（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔。
6）房屋拆除，其拆除支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。 異產毗連房屋的自然損壞，應及時修繕，不得拖延或拒絕；否則，造成損失的，責任人應負責賠償。異產毗連房屋因使用不當造成損壞，由責任人負責。售給個人的異產毗連公有住房，其共有部分及共用設備的維修辦法，將依照國家住房制度改革的有關文件另行規定。
三、建築物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別
建築物的區分所有權與一般房屋的所有權的區別，主要表現為：
建築物區分所有權的客體是建築物的專有部分。一般房屋所有權的客體是明確的、獨立的。
在區分建築物中由於既存在著專有部分也存在著共有部分，因而要區分專有部分相互之間的界限及專有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建築物區分所有僅的客體只具有相對的獨立性，重在利用上和法律上的獨立性。
在建築物區分所有權的場合，所有權人直接支配的不是有體物，而是由建築材料組成的空間。因此，有人稱建築物的區分所有權為空間所有權，而房屋所有權是所有權人對有體物直接支配的權利。 建築物的區分所有權實質上是房屋所有權和共有權的結合。各房屋所有人對整幢建築物都不享有所有權，只對自己專有部分享有所有權，同時為了保證自己的專有部分所有權的存在，又形成了共有關系。

『陸』 建築物區分所有權

建築物區分所有權是一種特殊的所有權，由專有權、共有權以及成員權相結合而成，屬於獨立的一種物權。建築物區分所有權主體必須是所有權人，現實中取得專有部分的所有權即成為了建築物區分所有權人。建築物區分所有權的客體指的是區分建築物的專有部分和共有部分。建築物區分所有權的內容包括對專有部分的權利義務，基於共有部分而形成的權利義務，以及依成員權而享有的權利和承擔的義務。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

『柒』 什麼是業主的建築物區分所有權

指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

根據《中華人民共和國物權法》第六章

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

根據我國《物權法》規定的業主的建築物區分所有權，與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」、「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故將建築物區分所有權之前加了「業主的」三個字。

需要注意的是，《建築物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

(7)建築物區分所有權是一種復合物權擴展閱讀：

建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。

基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。

建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。

在我國制定物權法之際，因此在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。

『捌』 論建築物區分所有權性質

法律分析：建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 現代社會，隨著中國工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之後的居住問題日趨突出，對建築面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建築物不斷向高空發展，而由此產生的建築物區分所有的現象日益增多，但中國 民法通則 中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。 在中國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的徵求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建築物區分所有權存在的必要性。建築物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二百七十三條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

『玖』 建築物區分所有權是怎麼回事

建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部版分享有所有權，對專權有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

建築物區分所有權的特徵：

1、建築物區分所有權的客體具有整體性。建築物區分所有權是建築在整體的建築物上區域所有的所有權形式。

2、建築物區分所有權的內容具有多樣性。建築物區分所有權是由專有權、共有權和管理權（成員權）三個部分組成。

3、建築物區分所有權的本身具有統一性。建築物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。

4、建築物區分所有權中的專有權具有主導性。建築物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。

(9)建築物區分所有權是一種復合物權擴展閱讀：

建築物區分所有權 需具備以下條件：

（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其它部分隔離。

（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標准，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。

（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。