土地使用權收益法例題

Ⅰ 宗房地產土地總面積4000平方米，總建築面積9000平方 現請評估該宗房地產在2009年5月30日的價值

1----只有到2005年5約0日的資料，題目條件缺少05年5月30日到09年5月30日的土地、房屋或房地產價格指數相關資料；
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房地產價值 土地價值+房屋價值
土地價值 按市場比較法計算
房屋價值 房屋現值=重置價值-總折舊額
計算如下：
土地價值
A的比較價單價 600*(1.118/1.01)*1/(1-2%)*1/(1-2%) 691.54 元
B的比較價單價 800*(1.118/1.024)*1/(1-0%)*1/(1-1%) 882.26 元
C的比較價單價 900*(1.118/1.055)*1/(1+1%)*1/(1+1%) 934.95 元
算術平均單價 836.25 元
土地總價 4000 836.25 3345006.92 元
房屋價值
重置價 9000 2000 18000000.00 元
年折舊率=1/60 1 60 元
使用年1985.5.30--2005.5.30 20 元
總折舊=重置價*年折舊率*使用年 6000000.00 元
房地產現值=重置價-總折舊 12000000.00 元
2005年5月30日房地產的總價值=土地價值+房屋價值=21345006.92 元
=2134.50 萬元
******2009年5月30日的總價值，題目條件缺少，05年5月30日到09年5月30日的土地、房屋或房地產價格指數。

2----
2013的價格（i=9%）=600萬元3年的本利和=600*（1-(1+9%)^3)/9%=1518.7768萬元；
2013的價格稅費=11518.7768*10%=151.87768萬元；
2013年的實際價格=1366.89912萬元
2010年8月價格*1.2=2013價格 ===>1139.0826萬元;
3---
09-03-1 1 0 0.6% 1.000 A 8800 2% -3%
09-06-1 1 3 0.6% 1.018 B 8700 4% -5%
09-10-1 1 7 0.3% 1.043 C 8900 -3% 6%
09-12-1 1 9 0.3% 1.055 案例-a 9386.26 -- --
------- 1 9 0.3% 1.055 案例-b 9127.47 -- --
------- 1 9 0.3% 1.055 案例-c 8760.09 -- --
比較法的正常市場價 算術平均 9091.27 -- --
4---
某宗房地產的凈收益為每年300萬元，建築物價值為800萬元，建築物資本化率為10%，土地資本化率為9%。請用土地剩餘方法計算該宗房地產的房地總價值。
（1）房地產總價=房產現總價值+土地總價值
（1.5）房產現總價值=800萬元
（2）房地產年凈收益=土地年凈收益+房產年凈收益=300萬元
（3）房產年現值=房產年凈收益=800*10%=80萬元
（4）土地年凈收益=房地產年凈收益-房產年凈收益=220萬元
（5）收益法計算土地總價值
（6）土地總價值=
土地年凈收益*（1-（1+土地資本化率i）^-土地可收益年期）/土地資本化率I;
（7）******題目缺少土地資本化率和受益年期
---思路是這樣，計算過程會有小數點誤差，望能夠參考！！

Ⅱ 房地產練習題 尋求幫助

採用收益法做--收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，簡要地說，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是預測估價對象的未來收益，然後將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
具體估價思路：根據估價對象在未來可使用年限內使用過程中獲得凈收益的能力，採用適當的報酬率對估價對象在未來可使用年限內各年的凈收益進行折現後累加，確定估價對象在估價時點的價值。
假設估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩定的年凈收益，且每年的報酬率保持不變，確定計算公式為：
V=A/Y[1-1/（1+ Y）n]式中
V-房地產價格；
A-凈收益；
Y-報酬率。
n-收益年期
估價對象的年有效毛收入為：建築面積x年租金x出租率
凈收益=有效毛收入-各項費用（管理費、維修費、保險費等費用）
估價對象的價格V= A/Y[1-1/（1+ Y）n]
貸款額度=估價總價值x60%

Ⅲ 土地使用權評估的收益法需涉及到的基本要素是（）

BCE

Ⅳ 1、某地產土地使用權出讓許可權60年，資本化率10%，預計未來前5年的純收益分別為130000元，1

第一題 130000*(1/（1+10%))^1+160000*(1/(1+10%))^2+...............穩定的無限年用有限年的年金公式計算，結果別忘記乘以（1/(1+10%))^5)

Ⅳ (計算題)某房地產開發公司於2000年5月以有償的方式取得一塊土地50年的使用權,

(1)選定方法 收益法
(2)計算總收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)計算總費用
①年管理費=486,000*3.5%=17,010
②年維修費=2500*900*1.5%=33,750
③年稅金 =20*900=18,000
④年保險費=2500*900*0.2%=4500
年總費用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)計算房地產的純收益
房地產純收益=486,000-73,260=412,740
(5)計算房屋純收益
房屋現值=房屋重置價格-貶值額
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的純收益=房屋現值*房屋資本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 計算土地的純收益
土地的純收益=房地產的純收益-房屋的純收益
=412,740-165,000=247,470
(7)計算土地使用權價值
首先剩餘的使用年期為50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
單價=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

Ⅵ 資產評估土地使用權的市場法,收益法,成本法的案例分析題（一個例題包含三種演算法便於比較）

太狠了吧，這是什麼方法

Ⅶ 收益法全部公式是什麼

一、收益法中的必須死記的兩個公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)
二、需要巧記的公式
等比現值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]
P=nA/(1+i) [當I=s時]
三、需理解記憶的公式
1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權在不同年限，收益率等的換算，給出了好幾個公式，讓人一時無法記住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
實際這些公式都無需死記，因為這里都隱含了一個前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同報酬率下折現值不同而已。如果理解了這個道理，那例題中的解法都會變成以下的解題思路了。
例6-3 已知40年土地權益價格2500元/平方米，報酬率10%，問30年的土地價格。
解題思路：設土地年收益=a，30年土地價格=X
則2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地權益價格3000元/平方米，報酬率8%，問假設報酬率為10%，50年的土地價格。
解題思路：設土地年收益=a，50年土地價格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理論與方法》P198，抵押貸款常數公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
這個公式也不好記，不過仔細觀察以下，就會發現，它不過是年金現值公式的變形，且是以年抵押貸款常數表示的，那樣就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押貸款常數RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
記住按年金現值公式計算出的抵押貸款常數往往要換算成年抵押貸款常數。
例6-24 購買某類房地產，通常抵押貸款佔七成，抵押貸款年利率6%，貸款期限為20年，按月還本付息，自有資本資本化率為12%，求綜合資本化率。
第一部先計算抵押貸款常數。i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
記住這是按月還本付息計算的資本化率，需換算成年抵押貸款常數。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上為學習體會，供大家參考，歡迎指正。等差序列現值公式我至今未能記得住，不知各位可有好的方法。
補充：等差公式
四、等差序列的現值公式，記憶技巧
1、年金現值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金現值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金現值公式(總結)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
區別分母一個是i，另一個是i2(i的平方)
分子一個是1，另一個是(1+ni)

Ⅷ 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

希望能夠幫助到您！

Ⅸ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

Ⅹ 房地產評估收益法：某二層建築物，宅基地面積200平方米，建築面積240平米，月租金4800元，取得租金的年總費

年總收益=租金+土地收益=4800*12+200*1000*10%=77600
土地使用權不知道什麼意思
土地年純收益=土地還原率*土地價格=10%*1000*200=20000
建築物純收益=建築物現值*建築物還原率，但是不會~~
這是土木的題目，我是學建築的，不是很熟悉