劃撥土地使用權商品化

A. 中國不同時期的土地政策是什麼

一、中共在新民主主義革命時期的土地政策
1．土地革命時期（國共十年對峙時期）政策
（1）政策：打土豪、分田地、廢除封建剝削和債務。1930年制定的土地革命路線：依靠貧雇農，聯合中農，限制富農，保護中小工商業者，消滅地主階級，變封建半封建的土地所有制為農民的土地所有制。
（2）原因：①廣大農民迫切要求廢除封建土地所有制，推翻地主階級統治。 ②土地革命是中國革命最迫切的問題。
（3） 作用：農民在經濟政治上翻了身；使中共贏得廣大農民的擁護，政權得到鞏固，農民積極參軍參戰，發展生產。為革命戰爭的勝利奠定了基礎。
2．抗日戰爭時期政策
（1）政策：停止沒收地主階級的土地，改為地主減租減息，農民交租交息。
（2）原因：中華民族和日本帝國主義的矛盾上升為主要矛盾，需要動員一切力量，實行全民族抗戰，爭取抗戰勝利。
（3）作用：減輕了農民的負擔，提高了農民生產和抗日的積極性，同時團結了地主一同抗戰。
3．解放戰爭時期政策
（1）政策：①1946年把減租減息改為沒收地主土地，分配給農民。②1947年9月黨召開全國土地會議，制定《中國土地法大綱》：廢除封建性和半封建性剝削的土地制度，實行耕者有其田；貫徹依靠貧農，團結中農，有步驟地有分別地消滅封建剝削者，發展農業生產的土地改革總路線。
（2）原因：①抗戰勝利後，解放區農民要求土地。②解放戰爭的第二年，我軍由戰略防禦轉入戰略進攻，需要鞏固後方。
（3）作用：農業生產迅速發展，大批青壯年踴躍參軍，支援前線，農民群眾的支援成為解放戰爭迅速取得勝利的一個可靠保證。
強調注意兩點：（1）中共在新民主主義革命不同時期的土地政策的共同點是：體現中國共產黨的民主革命綱領；維護農民基本利益。（2）新民主主義革命時期，中共制定土地政策的主要依據是社會的主要矛盾，但是始終以農民階級的利益為重。
二、中共在社會主義過渡和建設時期的土地政策
1．過渡時期
繼續完成民主革命遺留問題，進而完成向社會主義的過渡。
（1）土地改革時期（50～52年）：面對艱巨的恢復經濟和鞏固政權的任務，徹底解決農民的土地要求；政策：中共頒布土地改革法，在新解放區繼續完成土改任務，廢除封建剝削的土地制度，實行農民的土地所有制。影響：土地改革結束了延續兩千多年的封建土地制度，有利於農業生產的恢復和發展。
（2）農業合作化時期（三大改造時期 53～56年）：通過變革生產關系，發展社會主義經濟，進一步調動農民的生產積極性，配合國家工業化；政策：積極發展穩步發展的方針，自願互利的原則，由互助組--初級社--高級社。影響：農民土地私有制轉變為土地公有制。極大地推動了農業生產的發展，並有利於社會主義工業化的實現。
2．全面建設社會主義時期（實際時間1958～1978年）
錯誤認為公有化規模越大、程度越高，就越能促進農業生產的發展。政策：發動人民公社化運動，小社並大社（片面追求一大二公）。影響：嚴重挫傷了農民的利益和生產積極性，阻礙了農業生產的發展。
3．改革開放新時期（1978年以來）
通過變革生產關系中不適應生產力發展的環節和內容，從而解放農業生產力。政策：在土地公有制的基礎上，推行家庭聯產承包責任制。把土地包給各家各戶使用，農民對土地只有使用權和經營權，但沒有所有權。影響：調動了農民生產積極性，解放了農村生產力，推動了農業的發展（農村改革向專業化、商品化、社會化三化發展）。

B. 土地參與宏觀調控有哪些建議

按照土地市場的劃分階段，我將1978年以來的土地政策進行階段劃分：
第一階段：土地市場的准備階段（1978——1989年），此期間的土地政策為土地市場的進一步發育奠定了基礎。
改革開放新時期（1978 年以來），我國土地政策在土地公有制的基礎上，推行家庭聯產承包責任制，但農民對土地只有使用權和經營權，沒有所有權。農村改革向專業化、商品化、社會化三化發展。
1982年形成了農村土地由農業部管理，城市土地由建設部管理的城鄉分制的格局。1983年國務院發布《中外合資經營企業法實施條例》，該條例中對場地使用權及其費用的政策問題做了專門規定。同年，國務院頒布《關於制止買賣、租賃用地的通知》，要求必須堅決制止一些企事業單位或個人非法買賣租賃土地問題。1984年農牧漁業部等四部委聯合發布《關於徵用土地費用實行包干使用暫行辦法》，該辦法具體規定了土地徵用費用包乾的有關政策。1985年，城鄉建設環境保護部發布了《集鎮實行統一開發、綜合建設的幾點意見》，該意見對集鎮用地的相關政策做出了專門的規定。1987年，國務院發布《耕地佔用稅暫行條例》，該條例規定了對耕地佔用稅徵收、繳納及使用的問題。1988年，國務院發布《城鎮土地使用稅暫行條例》，該條例規定了城鎮國有土地使用稅的徵收、繳納及使用的政策問題。
第二階段：土地市場的起步階段（1990——2000年），在此階段，土地的市場化逐步凸顯，並走向法治化軌道。
1990年，國務院發布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，該條例涉及土地使用權的出讓、轉讓、出租及抵押等問題。
1994年7月4日，國務院發布了《基本農田保護條例》，該條例規定了基本農田的劃定、保護、監督等具體政策問題。1997年又發布的《中共中央、國務院關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》；
1998年發布《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於繼續凍結非農業建設項目佔用耕地的通知》；《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》；
1999年，國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》；同年，國土資源部出台了《閑置土地處置辦法》、《建設用地審查報批管理辦法》，從而督促政府部門依法行政，合理用地。
2000年國務院發布的《關於進一步做好退耕還林還草試點工作的若干意見》；國土資源部發布《農業綜合開發土地復墾項目管理暫行辦法》，合理規劃用地，保護耕地，成為愈顯重要。
第三階段：土地市場的發展階段（2000年後至今）
2003年7月，國務院辦公廳下發《關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》要求對於各類開發區過多過濫的問題進行全面清理整頓，土地政策參與宏觀調控的行動就此開始。同年，國土資源部發布《關於建立土地市場動態監測制度的通知》；國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》；銀監會發布《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》，從而規范土地市場，並利用土地政策與其他政策的組合，推動了土地利用的可持續發展，引導房地產市場的發展。
隨著經濟轉型的步步深化，我國政府在2004年明確提出了土地政策參與宏觀調控，期望通過調控土地供給以穩定宏觀經濟的增長，同時，國土資源部成為宏觀調控的重要部門。當年，國務院辦公廳發布《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》；國土資源部也相應的發布了各類相輔的通知，諸如，《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》；《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作情況的通知》等等，進一步細化了處理與土地相關的各種問題的相關辦法，有針對性的彌補了以往土地管理中的漏洞，規范土地市場的建設。
2005年國務院辦公廳轉發七部委《關於做好穩定住房價格工作的建議》，2006年國務院發布《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》，通過加大土地的供應調控力度，嚴格土地管理，來調整住房供應結構，以穩定住房價格。
2007年國務院發布《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》；《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》，2008年國務院發布《國務院關於促進節約集約用地的通知》；同時，財政部、國稅局頒布了《耕地佔用稅暫行條例實施細則》，堅持「節約集約用地,堅守耕地紅線」，嚴格執行耕地補償制度。
2008年，《土地調查條例》標志著我國土地調查工作步入了法制化軌道；2009年，國土資源部公布《土地調查條例實施辦法》，規定土地調查上報的成果質量實行分級負責制，用地審批和立項、土地利用總體規劃修編都要以經國家確定的土地調查成果為依據。同時頒布《土地利用總體規劃編制審查辦法》，規范土地利用總體規劃的編制和審查報批程序，提高土地利用總體規劃的科學性和可操作性。其中首次提出村莊土地利用規劃是鄉（鎮）土地利用總體規劃的重要內容，利於將土地利用規劃編制與城鄉統籌發展結合。
2010年國土資源部發布《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知丁礌弛啡佾獨崇掃搐激》，規定：確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低於住房建設用地供應總量的70%；土地出讓競買保證金不得低於出讓最低價的20%；除此，國辦還發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，相應的，北京出台了調控樓市的「京十一條」，遏制房價上漲，增加住房建設用地的供應，增強土地供應管理和批後監管。
2011年國務院發布的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。「新國八條」中，提出了「當地經濟發展目標」、「人均可支配收入增長速度」和「居民住房支付能力」這三個房價調控的參照，要求強化差別化住房、信貸政策，貸款買第二套住房的，首付款不得低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；加大保障性安居工程建設；嚴格住房用地供應，加大土地總供應量；全面落實限購令，為此，北京專門出台了限購令「十五條」。

這些其實還不全，但我也沒再整理，希望有點用~~~
有一本書貌似是土地部門出的資料，上邊有土地政策的匯編，你可以找找

C. 求：關於土地使用權的司法解釋條文

關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋」，自２００５年8月1日起施行。根據這一司法解釋，開發區管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權合同，應當認定無效。

司法解釋共28條，主要包括３個方面內容：關於土地使用權出讓合同糾紛的處理；關於土地使用權轉讓合同糾紛的處理；關於合作開發房地產合同糾紛的處理。

司法解釋明確，土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。土地使用權出讓合同的標的物僅限於國有建設性土地使用權，而不包括國有農場的土地使用權，更不包括集體土地使用權。

為配合國務院開展的全國土地市場治理整頓工作，司法解釋特別對因開發區管理委員會出讓土地使用權引發的合同糾紛作出了切合我國土地市場實際情況的處理規定，即「開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，應當認定合同有效。」

針對合作開發房地產合同糾紛案件，司法解釋首先明確合作開發行為的特徵為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產。這對認定糾紛性質，確定當事人的民事責任，提供了明確具體的法律尺度。其次，司法解釋專門對房地產開發經營資質的問題明確規定，當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但起訴前當事人一方取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

針對當前存在著的大量國有企業、公益事業單位、社會團體等劃撥土地使用者，基於種種原因未經有批准權的人民政府批准即訂立合同將其佔有使用的劃撥土地使用權進行轉讓而引發的糾紛，司法解釋作出明確處理規定，有力地促進土地資源的有效配置和利用，而且對平衡劃撥土地使用權人和受讓方雙方當事人之間的利益起到了積極的保護作用。此外， 對「一地數轉」引發的糾紛，司法解釋在確認數個合同均為有效的前提下，對糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規定，統一了執法尺度。

最高人民法院負責人表示，司法解釋的出台將為人民法院正確處理國有土地使用權糾紛案件，維護我國房地產市場秩序，規范房地產開發經營企業經營行為，促進房地產市場誠信體系的建立和房地產市場健康發展，推動我國房地產制度改革的深化等，產生積極影響。

高法負責人就國有土地使用權合同糾紛司法解釋答記者問

繼2003年4月28日公布「關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋」後，最高人民法院22日再次公布旨在規范房地產市場的國有土地使用權合同糾紛司法解釋，指導各級人民法院公正及時地處理房地產糾紛案件，規范房地產市場交易行為，促進房地產市場健康發展。新華社記者就有關問題采訪了最高人民法院負責人。

集體土地和農用土地不適用新司法解釋

這位負責人表示，土地管理法第2條規定，我國實行土地全民所有制和勞動群眾集體所有制，全民所有即國家所有。與土地所有制相對應，我國目前土地使用權也可分國有土地使用權和集體土地使用權兩類。根據城市房地產管理法的規定，房地產開發是指在依法取得的國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，由此決定房地產開發所需要的土地僅限於國有土地，而非集體土地；城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。土地管理法也明確規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。因此，新出台的司法解釋調整的范圍只限於涉及國有土地使用權的合同糾紛案件，不包括集體所有土地。

按照土地管理法確立的土地用途管制制度和基本農田保護制度，我國土地分為農用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地。在國有土地上，對於按照土地利用總體規劃劃入基本農田保護區的農用地要嚴格管理，因房地產開發建設需要使用國有建設用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。因此，本司法解釋調整的國有土地范圍為國有建設用地，不包括國有農用地。

不輕易確認合同無效

這位負責人表示，合同效力的認定不僅關系著土地交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關繫到房地產市場的有序發展。因此，司法解釋根據合同法的規定，結合社會現狀和審判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用。

此外，在合同的解除上，司法解釋嚴格當事人行使解除權的條件，只有在出現根本違約，合同目的無法實現的情況下，當事人請求解除的才予以支持。

開發區管委會訂立的土地出讓合同無效

這位負責人表示，土地管理法和城市房地產管理法規定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由於以往土地市場管理不規范，特別是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發區的國有土地出讓、轉讓呈現無序狀態，開發區管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。針對上述情況，目前國務院已經對全國土地市場部署開展治理整頓工作，其中開發區即為整治的重點。

為配合國務院此項工作，在綜合相關部門意見的基礎上，司法解釋對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區別對待的規定。首先，為配合國務院開展的土地市場整治工作，加大促進國土管理部門對土地市場的管理力度，司法解釋明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今後土地出讓行為可以給予有效規范。其次，考慮到我國目前實際情況，對開發區管委會遺留下的為數不少的出讓土地問題，仍採取一定的補救手段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效，同時為防止追認手段的濫用，有效規范今後的土地出讓行為，對追認的范圍限定在本司法解釋實施之前的情況。司法解釋實施以後，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。通過寬嚴相濟的規定，對此類糾紛給予合理解決。

司法解釋有利於構建和諧社會

這位負責人表示，據相關資料表明，隨著城鎮居民住房的商品化和市場化，目前房地產開發建設的商品房近90％由個人購買，而商品房的開發建設與土地市場具有直接的關系。司法解釋的公布實施，有利於推動我國房地產市場各項制度的改革和土地交易市場健康有序地發展。有利於保護房地產市場開發經營主體和廣大人民群眾的合法權益。

司法解釋的公布實施，還有利於法制的統一和社會主義和諧社會的構建。房地產作為不動產，屬於民事財產權的范疇，應由物權法進行調整。現行的土地管理法和城市房地產管理法作為行政性法律，主要是從行政管理的角度對房地產的開發經營行為加以規定。由於目前我國還沒有完善的不動產法律，物權法也尚未出台，因此，人民法院在處理法律關系復雜的房地產糾紛案件時缺乏具體明確的法律依據，適用法律不統一。這不僅不利於平等保護當事人的合法權益，也不符合法制統一原則的要求。司法解釋的制定出台，為人民法院正確、及時處理房地產糾紛案件，維護房地產市場秩序，公平保護當事人合法權益提供了有力的法律武器。

D. 那位律師，幫幫忙解決一道問題

如在劃撥土地上建設的房子出租的，這實際上就是商品化

E. 抵押分哪些種類

抵押分為以下六大類：

1、不動產抵押

不動產抵押是以不動產作為抵押品的信用行為。債務人在法律上把不動產所有權轉讓給債權人，但債權人並不佔有不動產。以不動產擔保的債務一經償付，不動產所有權的轉讓便立即失效。因此，雖然發生債務時不動產被有條件地轉讓了，但是在全部債務償清後，所有權馬上就被收回。作為抵押品的不動產一般為土地和房屋等。

2、動產抵押

動產抵押是指債務人或第三人以動產不移轉佔有而供擔保的抵押形式。在債務人不履行債務時，抵押權人佔有抵押動產，並就其出賣價金優先於其他債權而受清償。由於不移轉動產的佔有而與以動產為標的的質權相區別，因動產抵押為不佔有債務人或第三人提供的動產的擔保，故成立動產抵押須訂立書面契約並經登記。

3、權利抵押

是指以法律規定的各種財產權利作為抵押物客體的抵押，依據現行的中國法律，權利僅可用於質押；

4、財團抵押

指以企業的全部財產作為一個整體而擔保債權的抵押形式。主要有英美的浮動擔保制度和法國的鐵路財團制度兩種形式。英美的浮動擔保制度為英國衡平法上的法律制度，其標的物為企業現在及將來的財產總和，設定者在擔保權實行前，有權就其標的之財產進行使用、收益及處分；擔保物於浮動擔保實行之時始為特定。

5、共同抵押

又稱總括抵押，是指為了同一債權的擔保，而在數個不同的財產上設定的抵押，此類型實為各種擔保類型的集合，並不是法定的抵押方式。

6、最高額抵押

是指抵押人和抵押權人協議，在最高額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。

(5)劃撥土地使用權商品化擴展閱讀：

1、可以抵押的財產如下：

《擔保法》第三十四條下列財產可以抵押

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。

(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。

(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。

(五)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

(六)依法可以抵押的其他財產。

2、不可以抵押的財產如下：

《擔保法》第三十七條下列財產不得抵押：

(一)土地所有權。

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外。

(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產。

(五)依法被查封、扣押、監管的財產。

(六)依法不得抵押的其他財產。

參考資料來源：網路-抵押

F. 城市土地管理制度存在哪些問題

由於城市土地市場的建立處在逐步摸索的階段，不可避免地出現了一些問題：
1、塵世存量土地供應失控。多年來都強調政府土地供應，但在實際操作中，政府職能通過農地專用，徵用等手段控制新增建設用地的供應，而對城市存量土地，政府不僅不能壟斷其供應，而且很難稱其為一個供應者，存量土地雖然數量巨大，但政府掌握的份額卻近於零。
2、協議出讓，政府讓利。出讓土地方式有拍賣、招標和協議三種。
3、生地出讓，效益粗放。隨著我國各大城市土地收購儲備制度的逐步建立，各地政府以招標、拍賣方式出讓土地使用權的越來越多，有的城市甚至想社會公開承諾，通過公開招標、拍賣方式出讓的土地面積要佔全年出讓土地總面積的90%以上。
4、「有地沒人用，有人沒地用」為了一些破產的中小企業，政府不惜用「土地換就業」、「拿土地換養老」，但一些私企或外商在將其收購後。立即將這份突擊改變用途，獲取暴利，只是職工今後無立錐之地。
參考資料：現代城市管理學教程

G. 從改革開放到至今、相關的土地政策有哪些

改革開放40年來中國農村土地政策的發展，大致可以分為「創新變革—穩固調整—動態穩定—全面深化」4個階段。

一、第一階段 (1978—1992年) :創新變革——家庭聯產承包責任制確立

改革開放之前, 農村實行的以人民公社為載體的「三級所有, 隊為基礎」的集體所有制, 在一定程度上解放和發展了農村生產力, 為國家完成工業化原始積累做出了積極貢獻。

但隨著國家初步工業化目標的實現和原始工業積累的完成, 這種土地制度的弊端也逐漸顯現, 主要表現為「政社合一」體制下, 片面強調「一大二公」和「一平二調」, 逾越了當時的生產力水平, 挫傷了農民生產積極性。

為改善這種局面, 1978年中共第十一屆三中全會通過《人民公社工作條例 (試行) 》, 首次從法律制度層面對家庭聯產承包責任製做出了認定。

二、第二階段 (1993—2007年) :穩固調整——土地承包經營權流轉探索

1992年鄧小平同志「南巡講話」後, 國家確立了建設社會主義市場經濟的改革方針, 農業與農村經濟發展掀起了新浪潮。

隨著市場化改革和城市化的推進, 部分農戶開始出現兼業化和非農化行為, 農村勞動力向城鎮的轉移加快, 農地利用率開始下降。同時, 另一部分農戶逐漸建立起規模經營意識, 專業戶、家庭農場等新型農業經營主體逐漸涌現, 由此催生出了土地流轉需求。

為適應農地市場化經營需求並提升農村土地利用效率, 中共中央、國務院於1993年11月5日發布了《關於當前農業和農村經濟發展的若干政策措施》, 提倡在穩固承包經營權的基礎上, 實行「增人不增地, 減人不減地」, 允許土地使用權依法有償轉讓。

三、第三階段 (2008—2013年) :動態穩定——土地確權下的還權賦能

2008年10月9日, 中共十七屆三中全會召開, 通過了《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》, 提出要「穩定土地承包關系『長久不變』, 賦予農民更加充分而有保障的土地經營權」, 由此拉開了新一輪農村土地制度改革的序幕。

一直到2013年中央一號文件要求5年內完成全國農村土地確權登記頒證工作, 這一階段農村土地制度改革的重點均放在土地確權上。

「土地確權」是家庭聯產承包責任制實施以來, 為適應農村土地市場資源要素的規范化流動需求, 由國家層面開展的以農地產權清晰化處置為主要目的實質性措施, 成為當時解決農村人地矛盾和發展問題的重要手段。

四、第四階段 (2013年至今) :全面深化——「新土改」

2013年, 中國經濟發展步入新常態, 中共十八屆三中全會提出「全面深化農村改革」的任務, 強調「產權是所有制的核心」, 並以此為邏輯起點將農村土地制度改革重點放在「賦予農民更多財產權利」上。

隨後, 2014年中央一號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》專門以「深化農村土地制度改革」為題闡述了土地制度改革的具體內容, 包括完善農村土地承包政策、引導和規范農村集體經營性建設用地入市、完善農村宅基地管理制度和加快推進征地制度改革。

同年11月, 中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》提出將實施農村集體土地所有權、承包權、經營權的「三權分置」。

2015年, 中央進一步提出開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革, 即農村土地制度「三項改革」 (多被統稱為「三塊地」改革) 。2018年中央一號文件又專門對宅基地制度改革做出了新的部署, 開始探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」。

可以發現, 以農地「三權分置」、農村土地制度「三項改革」、宅基地「三權分置」等為核心內容的新一輪農村土地制度改革的序幕已經悄然拉開, 同時也標志著中國農村土地制度改革進入了一個「全方位、多層次、寬領域」的嶄新時期。

(7)劃撥土地使用權商品化擴展閱讀：

改革開放以來農村土地制度改革的啟示：

一、從家庭聯產承包責任制的「還權於農」到「新土改」的「三權分置」, 從土地流轉到建立農村土地市場的探索, 農地產權結構逐漸由兩權分化到三權, 土地要素配置的市場化程度不斷提高, 土地的功能得以充分拓展和詮釋, 一方面提高了土地要素的流通效率,

另一方面也通過這種流通創造了更多的溢出價值, 對農業農村以及社會經濟發展起到了重要的推動作用。比如, 家庭聯產承包責任制的推廣不僅解決了廣大農民的溫飽問題, 更充分調動農民生產積極性, 解放了農村生產力, 對農村社會經濟的發展起了重要的推進作用。

又如, 農村土地流轉制度全面而深入地實施, 為農村土地的多元化經營創造了很好的條件, 極大地滿足了中國市場經濟發展的需要。

二、從中國農村土地制度改革的歷史經驗來看, 無論是土地要素與勞動力要素的優化配置, 還是土地功能與價值的顯化, 最終都是為了解決農業農村發展的現實矛盾。

可以認為, 通過土地制度改革實現土地要素與勞動力要素的優化配置, 充分發揮並顯化土地功能與價值, 是解決農業農村發展的現實矛盾的兩條基本途徑。

因此, 農村土地制度改革應以解決農業農村發展的現實矛盾為目標導向, 以農村人地配置關系調整和土地功能發揮為依據, 充分釋放土地權益與效能, 最大限度實現「還權於民、還權於農」。

此外, 未來農村土地制度的改革應當立足中國「三農問題」長期性的基本國情, 堅持家庭聯產承包責任制的基礎地位, 在此基礎之上加以創新。

雖然隨著農村社會經濟的發展, 家庭聯產承包責任制有一定弊端顯現, 但中國人多地少的基本國情短期內不會改變, 因此在未來相當長一段時間內, 以家庭經營為主的生產經營方式仍將延續。

我們既要堅持家庭聯產承包責任制, 確保農戶的權益不受損失, 又要對這一制度進行創新, 進一步激活並釋放土地權能, 發揮好土地效能, 提升農村發展動能。

H. 劃撥土地可以蓋房子嗎

你說的劃撥是指國有土地使用權轉移的一種方式，早期的土地主要是劃撥，也有協議出讓的，現在更多的是有償出讓。
至於能不能蓋房子要看當時的土地劃撥文件要求是怎麼寫的了，有的劃撥是給企業蓋廠房什麼的，就不能蓋商品房出售。

商業用地也可以蓋啊，只不過這塊地上所有的手續都是按照商業要求的，比如規劃里的建築高度，層高，面寬進深，消防等等

I. 房產調控 申論

[內容摘要]：房價飛漲，並非經濟領域的正常現象。作為國家經濟生活的「總主管」，國務院及相關部委是否採取了合法、合理、有效的應對措施？面對房地產市場錯綜復雜的利益關系，政府能否「撥開雲霧」，打擊非法活動，穩定房價，守住普通民眾對之的信賴？未來的房地產市場，政府有效的調控措施是什麼，究竟「路在何方」？通過這三個方面的闡述，希望解開房價飛漲背後的神秘面紗，同時也為行政權力在經濟領域的行使探尋有益經驗。
[關鍵詞]：金融、財政措施 土地政策 行政手段 保障性住房

住房問題不僅關繫到民生，是國民生存、生活之根本，而且關繫到國家金融秩序的安全、整體經濟的穩定發展。近期美國次級債務危機的爆發，也給了我們一個警示，金融問題牽一發而動全身。房價過高已經到了政府不得不運用各種調控措施，且必須是合法、合理、有效調控的階段。

一、國務院、相關部委針對房地產市場的主要規范性文件及其分析

政府幹預經濟，進行宏觀調控的手段無非有以下幾種：財政，稅收，信貸，行政手段。[①]在房地產領域，政府還有一個比較特殊的砝碼：土地政策[②]。面對房價的高漲，政府並非無所作為，針對各個階段出現的問題，總結挫折、教訓，制定了眾多的規范性文件。在短短的幾年時間里，針對同一問題，如此密集的規范性文件，在整個新中國歷史上也是罕見的。以下主要選取幾個筆者認為最為重要的規范性文件，簡要介紹，分析，以透視行政權力運行的始末。

（一）2002.7，國土資源部，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（即國資部11號令）

國資部11號令的核心內容是，「除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續和按國家有關政策規定屬於歷史遺留問題之外，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規定採用招標拍賣掛牌方式，其他土地的供地計劃公布後，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應當採用招標拍賣掛牌方式供應」。其目的是為了規范國有土地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度。

這里涉及到我國土地政策的變革。1990年，國務院發布了《城鎮土地使用權出讓和轉讓條例》（俗稱為國發第55號令），使城鎮國有土地的所有權和使用權相分離，土地使用權正式成為一種商品，解決了土地的商品化問題，由無償劃撥、無期限使用、無流通變為有償、有期限、可以流通。由此，在實踐中，開發商通過政府的土地劃撥獲得土地，進行開發，而「作為報償，開發商通常承擔市政和商業配套的開發」[③]

顯然，從無償使用到有償劃撥，協議轉讓，讓各級政府看到了隱藏於後的巨大利益，劃撥給誰？劃撥多少？通過什麼形式？作為一級政府，眾多的社會因素都需在考量之中，但無疑為權力尋租提供了條件，也使得實力雄厚，後台關系硬的開發商占盡先機。國發55號令的緊隨市場經濟的大勢，其出發點是正確的，但並沒有通盤考慮土地使用權商品化之後的一系列問題，由此在經營了十幾年後，以規范國有土地使用權出讓行為的國資部第11號令出台。

「招拍掛」作為市場經濟運行的方式，本無可厚非，但似乎就是這一政策引起了中國房地產市場的一系列變化。「從房地產市場的源頭市場，即土地市場角度來看，有一點則幾乎可以肯定，那就是，全國房地產價格2002年後的猛漲，與「土地招拍掛」在全國開始普遍實施（杭州等一些城市，早在1998年就開始實行土地儲備、招拍掛制度）；以及2004年後房地產價格的暴漲，與8.31大限後「土地招拍掛」在全國各地普遍的嚴格實施；並非只是一種時間上的簡單巧合。」[④]

（二）2003.6，中國人民銀行，《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即央行121號文件）

央行121號文件的主要內容是，「房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的30%」；「商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年」；「商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年」。

到2003年，中央政府認為包括房地產業，重工業和資源性產業在內的國民經濟基礎行業出現了投資增長過快，規模過大的現象，有可能會導致通貨膨脹，經濟進一步過熱。由此，央行採用控制信貸的方式，試圖用緊縮的金融信貸政策調控國民經濟。121號文件只是政府大規模宏觀調控的一個具體方面，但從以後的發展來看，其幾乎沒有什麼效果。投資熱潮並沒有消減，房價持續上漲，中央政府輕視了民間投資、外資湧入的熱情以及對政策貫徹實施的過分自信。

（三）2004.3,國土資源部、監察部，《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法檢查工作的通知》（即71號令）

71號令的出台是在2003年8月國土資源部等五部委對31個省市自治區的用地情況進行充分調研的基礎上做出的。其重點是，2004年8月31日是辦理協議出讓土地的最後期限，城市建設用地的供應全面市場化，提高房地產開發的資金門檻。事實上71號令是國資部11號令的繼續，深化，中央政府開始收緊土地供應。

從2002年到2004年，可以視為中央政府對房地產市場宏觀調控的第一階段。政府運用信貸、土地政策等應對。對房地產市場投資過快，就收緊銀行貸款，減少資金供應；對土地關注過多，房地產企業蜂擁上馬，就減少土地供應，防止經濟過熱。這本是政府幹預經濟的一般的市場化手段，出發點和目的都是正確的，但結果卻讓人大跌眼鏡，這一階段房價繼續猛漲。中央政府開始尋找下一階段宏觀調控的出路，事實上71號令監察部的進入就是一個信號。

（四）2005.8，《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》（即國八條）

國八條的核心是，高度重視穩定房價工作；切實負起穩定住房價格的責任；大力調整和改善住房結構；嚴格控制被動性住房需求；正確引導居民合理消費預期；全面檢測房地產市場運行；積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；認真組織對穩定住房價格工作的監督檢查。

縱觀國八條的內容，中央政府已經認識到對於房地產市場的調控並非可以「一招制敵」，在考慮金融，土地政策的基礎上，綜合考慮政策落實，政府責任，民眾心理，投資、住房結構等因素，首次提出並強調了各地方政府的責任，提出對於「造成房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關責任人的責任」。

（五）2006.6，《國務院六項針對性措施促房地產業健康發展》（即國六條）

國六條的主要內容是，切實調整住房供應結構；進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規范房地產市場秩序；加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房；完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。針對國六條，國務院辦公廳於2006.6.30發布了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》。而這個通知正是為學者、百姓所廣為詬病。主要體現在通知第一條，切實調整住房結構方面。

1、「凡新審批，新開工的商品住房建設，套建面90平方米以下的住房（含經適房）面積所佔比重，必須達到開發建築總面積的70%以上」；「過去已審批但未取得施工許可證的項目不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整」。

學者、百姓紛紛質疑「90平方米」「70%」的標准從何而來？是不是現在的購房者大多數（70%）都是需要90平方米以下的房子？已經有了小戶型，希望換大戶型的真正需要住房的人是不是所佔比例真的不大？中央政府這種不予充分調研而直接制定政策的做法是否能夠得到地產開發上的支持採用，能否取到良好的效果？實踐中發現地產開發商提高樓層間距，規避「90平方米」的做法讓決策部門異常尷尬。尚且不論比例是否恰當，對於「過去已審批的」「重新調整」更讓人寒心。法律不溯及以往的理念早已深入人心，為何政府卻不了解？朝令夕改，又如何讓眾多的市場主體樹立對政府的信心？

2、「從2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉手交易的，銷售時按其取得的住房收入金額徵收營業稅」「個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%」。

實踐中，買房者對於營業稅的規定也異常憤怒，因為房地產市場的火爆，賣方市場下營業稅完整的轉嫁到買房者身上。本來寄希望與打擊房地產投機，卻反倒為攀升的房價火上澆油。提高房屋首付比例，本可以讓炒房者知難而退，但實踐中「陰陽合同」的出現，讓政府部門措手不及。

（六）2007.9，國土資源部，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（即國資部39號令）

39號令的重要條款是，明確將工業用地納入招拍掛范圍；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地土地使用權證書。

從2005-2007年，可以稱之為房地產市場宏觀調控的第二階段。總結第一階段的經驗教訓，政府綜合運用各種手段，以求有效的穩定房價。但事與願違，幾年裡，房地產市場「一片飄紅」，在樓市調控與房價的博弈中，政府無疑是失敗者。

縱觀幾年來政府的調控措施，似乎犯了一個基本的錯誤。「」房地產市場的火熱無非有兩個因素，一是龐大的資金湧向房地產市場；二是商品房供不應求。解決資金龐大的問題，政府提高商品房首付比例，限制銀行貸款；2006.7建設部等五部委發布171號文件，俗稱為「外資限炒令」，沒有問題。但政府同時提高房地產開發企業的准入門檻，會不會因此而導致地產開發商減少，而使商品房供應相應減少呢？同時，龐大的資金可以有眾多的渠道流通，而非必須投向房地產市場才能賺取利潤，如何引導公眾消費，投資，解決資金流通過剩的問題也需要政府認真考慮。

對於商品房供應，很大程度上取決於土地的供應。中央政府一直採取緊縮的土地政策，通過招拍掛，價高者得，這也使得房地產商在成本增加的借口下大肆提高房價。事實上，決策部門已經認識到這個問題。國土資源部土地副總督察甘藏春介紹：「國土資源系統加大了房地產的土地供應。今年（2007年）1月到5月份的統計，住宅用地的土地供應量比去年同比增長35.5%，普通商品房的土地供應總量同比去年增加76.3%，經濟適用房的土地供應總量比去年增加166%。當然，土地供應最後轉化為住宅供應還有一個時間過程，我相信這些措施實施之後，房地產價格會平穩下來。」但隨之問題又出現了，增加的土地供應，是否都轉化成了商品房進入到一級市場？回答是否定的，房地產開發商在一點點的囤地，成為中國的新「地主」[⑤]。

通常情況下，房地產開發商繳納10%-30%的土地出讓金就可以拿到土地使用權證書，然後用土地使用權證書向銀行抵押貸款，使用貸款作為開發資金，同時開發商通過商品房預售，在商品房沒有完全竣工之前拿到大量的資金，一是繼續用於商品房開發建設，一是作為回籠資金重新投資新的土地，如此循環，讓房地產開發商投入很少的啟動資金就可以完成地產開發，其利潤卻像滾雪球一樣飛漲，而惜售又同時使房價幾年來猛漲。

開發商的資金鏈是一個運作的整體，哪一個環節出了問題，都不能讓其再從容的買地，囤地。中央政府也注意到了這一問題，從121號文件提高房地產商的市場准入到國六條的加大對閑置土地的處置力度，都是較為積極的措施，但似乎仍「心慈手軟」，地產商囤地仍舊猖獗，房價飛漲依然毫不含糊。痛定思痛，2007年39號的「未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地土地使用權證書。」成為抑制地產商資金流轉的關鍵。中國社科院金融所研究員易憲容說，如果政府在此輪調控中一改往日寬容的態度，在土地出讓金問題上錙銖必較，下決心讓房產商把土地出讓金全部付清，或者把沒付清土地出讓金的地塊全部收回來重新拍賣，開發商以少量首付資金獲得土地使用權證、繼以抵押土地證獲得銀行貸款的循環滾動「杠桿」將不復存在。屆時把貸款利息加上去，再完善住房預售制度，誰還敢囤地呢？房價馬上會降下來。從理論上講這是正確的、有效的，但圄於各種復雜的利益關系，39號令究竟是否是一劑良葯，還需要時間的檢驗。
房價不降，就得調控。每一次的調控，我都不看好，因為我太失望了。每一次的調控，表面上是可以遏制住房價的上漲，實質上都是治標不治本，沒有從源頭上遏制住房價的過快上漲。這一次的限房令，表面上會遏制制投機和投資性購房需求，實質上仔細看後發覺限房令沒有一點的實際意義。

先來回顧限房令的內容：「在本市暫時實行限定居民家庭購房套數政策。對於本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房；對於能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。」

對本市戶籍居民限購兩套，也就是說在本市裡購買了兩套後，在外市一樣可以購買。實質上，政策的出台根本就沒有考慮到房價過快上漲，市場資金的流向問題。炒房客們，老幾百年前就已經開始投資二三線城市，不知道有多少報道告知世人，溫州炒房團到內地二三線城市炒房的新聞。這說明了，炒房客們的資金並不在一線城市。而一線城市的房價居高不下這是與當下市場購買力決定的。看看深圳市場，在4月份的新政一來，深圳的新房、二手房的成交量每日都突破歷史記錄，如此高的成交量足以說明市場有著強大的購買力。

另外，外地戶籍在本市也只能購買一套住房。對於外地進城的務工人員來說，在本市裡擁有一套住房已經相當不錯了。畢竟，在一線城市裡的高房價、高消費水平，這批購房人群都是實實在在的需求者，並非投資客。

限房令規定部分一線城市購買房屋套數卻無法阻止他們的資金流向二三線城市。而目前，二三線城市的房價也隨著這些炒家的資金流入，房價推向高位。我曾隨朋友開車去惠州大亞灣看房，到了當地真的很讓人失望，放眼看去都不見人影，走進售樓部打聽房價卻已經賣到了5000多。

可以說，限房令對一線城市的房價遏制沒有任何作用，相反這樣的調控政策將會無形給二三線城市居民購房帶來壓力。