小產權房使用權轉讓的利與弊

❶ 買小產權房有什麼利弊

小產權房現在越來越受購房者青睞，小產權的房子總價低，但是也存在著一定的弊端，一定要注意其存在的風險。

其他的問題也有很多，比如由於缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。而且甚至存在開發商是「打一槍換一個地方」，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，後續引發的許多麻煩都甩給購房者的情況。所以購買小產權房，一定要慎之又慎。

（以上回答發布於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 小產權房是什麼 購買小產權房存在哪些風險

在購房的時候，我們經常聽見「小產權房」這種說法。那麼，什麼是小產權房？小產權房是否能夠在房地產市場上進行買賣？存在哪些購買風險？

「小產權房」並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，「小產權」其實就是 「鄉產權」，它並不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，「小產權房」是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。

小產權實質就是沒產權， 國家規定農村集體土地不能出讓，但是一些房開商用農村的集體土地蓋房子賣，就是所謂的小產權房，這種房子是不合法的，權益得不到保護。賣家肯定沒有土地使用權，因為土地是集體的，國家不允許出讓，自然辦不了土地使用權證。

購買風險

（一）法律效力

「小產權房」買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（二）房產轉讓

「小產權房」拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

（四）監管缺位

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。

（以上回答發布於2015-06-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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❸ 小產權房有這么多弊端,你真的知道嗎

想要買房的朋友都知道，小產權房不能辦理房產證，一般不要購買。但很多人最後還是因為價格、位置，或者被告知有大證只是辦不出小證，也許以後交少許罰款就能辦出來，只是時間問題，將來一定可以解決等噱頭「引誘」，最終選擇了買小產權房。小產權房到底值不值得買呢?如何辨別小產權房呢？關於小產權房，小編為您總結了以下幾點。

一、什麼是小產權房？

所謂的「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，由一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。它並不真正構成嚴格法律意義上的產權，只擁有房屋的使用權，如果要轉讓，還需繳納土地出讓金。

二、 哪些房子屬於小產權房？

第一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；

第二種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的；

第三種是房屋原本屬於軍隊，在出售給非軍人之後它的產權轉變為一種非完全產權，也是小產權房。

三、小產權房有何風險？

（一）法律效力

「小產權房」買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

1. 對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2. 對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3. 對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（二）房產轉讓

「小產權房」拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

小產權房的弊端

（三）政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

（以上回答發布於2018-01-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 購買小產權房的利與弊分別有哪些

利：也是唯一的好處，就是價格便宜。

弊：1，不能辦理房產證，國家不保障期合法權利性。

2，不能抵押，買賣和轉讓！

3，後期居住和物業無保證。

4，拆遷無賠償或賠償很少！

總之，弊遠遠大於利，還望慎重！

❺ 小產權房子到底有什麼弊端

小產權房目前不合法，國家要征地的話你基本上是沒有辦法的，不過現在農村改革，允許一部分小產權房的交易，不過，短期內是不會普及的.給產權證 就是沒土地證 買了也就不想賣了 ·· 可是 萬一國家征地的話 會有什麼麻煩事嗎 怎麼能盡量避免 多給自己爭取點保護
近日，國土資源部有關人士關於小產權房發表的談話，引發各界廣泛關注，《新京報》、《北京青年報》等媒體都刊發了社論，不同人士也作出不同的解讀。《新京報》7月10日刊發的社論就提出:「小產權房解禁，政府將面臨以下難題:地方政府的土地收益如何保證？如何彌補以高價獲得土地的開發商的損失？如何彌補以高價購房的購房者的損失？」其實，筆者以為，這些並不是問題的實質，或者說不是主要問題。我們要防止的是，既要保持社會穩定，不要使歷史問題久拖不決，持續發酵；但又不能形成既往不咎、「撐死膽兒大的」的既成事實。

所謂小產權房，說白了，就是因為在土地問題上沒有取得合法的手續，所以，交易的房屋只有使用權、而沒有所有權，或者說是只能住而不能賣。在此過程中，社論所說的三種情況都並非典型。

其一，所謂「地方政府的土地收益如何保證」，其實，無論是鄉鎮政府、村委會，還是涉地的農民，都或多或少地得到一定收益，而其中大多數土地屬於國有資產，而且是應該保護的耕地，甚至是紅線以內的指標，是不該賣也不能賣的。

其二，所謂「如何彌補以高價獲得土地的開發商的損失，」其實，高價獲地的開發商也許有，但由於土地轉讓的不合法性，多數開發商是以相對低廉的價格獲得了土地的開發權，又以相對低廉的價格將建成的住宅賣給了購房者。真有損失，他就不會幹了。

其三，所謂「如何彌補以高價購房的購房者的損失」，其實，幾乎所有的小產權房靠的就是價格優勢。因為在土地所有權方面不具合法性，所以，住宅的價格要明顯低於大產權房。而對非投機性購房者來說，反正是自己住，便宜當然更好。

因此，小產權房問題的實質是地方、開發商鑽了政策或管理的空子，開發了本無權開發的國有土地，通過建房後出售獲得了一定的利益；而購房者在不得上市的條件下，以相對較低的價格獲得了使用權。且使用權往往長達50年、70年。即使不「解禁」，三方也都是受益者。而「解禁」則可以使這種受益長期化合法化，一般並不存在「彌補」的問題。

當然，在小產權房的開發、建設和出售過程中，部分農民或許受益相對較少，現在心有不甘。而購買者也成千上萬，牽涉者許多人的實際利益。如果久拖不決，一是賬面上的土地乃至耕地已經變性，名不符實；二是購房者心裡總不踏實。這個問題應該盡快解決，不應留給後人。

但是，如果無條件解禁，甚至再拿出納稅人上繳形成的財政經費補償所謂損失，那麼，帶來的實際問題，一是國有土地在法律層面上的真正流失（盡管其在使用形態上已經流失）；二是對更多花更高價錢購買大產權房的公民來說，更是一種不公。所以，要按照國土資源部的三條原則解決這一問題，真有許多問題需要審慎思考和把握，且不可再犯方向性錯誤，產生新的社會問題。

❻ 什麼是小產權房它有什麼利弊

購買鄉產權房會有什麼風險
第一，法律風險
前面已經詳細論述了由於鄉產權房的特殊法律屬性，使得鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買鄉產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。 小產權房
最典型的案子就是1994年全國各地的畫家入駐通州宋庄，逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由於房價飛漲等多方面原因，陸續發生賣房農民因反悔賣房起訴畫家的案件，至今已經形成13起討房訴訟。 2007年7月，畫家李玉蘭第一個接到了一審敗訴判決書，法院判決合同無效，要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款，李玉蘭於判決生效90日內騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。 2007年12月，二中院終審首次認定「畫家村」農村房屋買賣合同無效，但判決中指出合同無效主要責任在於農民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。
第二，政策風險
在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，開發建設的監管同樣存在缺位
目前，鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
第四，購買後也不能合法轉讓過戶
第四，由於所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批准，無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

❼ 什麼是小產權房，購買小產權房有哪些風險

購買小產權房有以下風險：

(一)法律效力風險

「小產權房」買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房產轉讓風險

「小產權房」拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和升值有一定影響。

(三)政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

(四)監管缺位風險

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。

❽ 小產權房的危害

小產權房：就是我們普遍說的宅基房，由宅基地所改造，沒有產權，只有使用權。

危害：

第一，法律危害

因為小產權房只具備普通商品房的使用性質，而不具備普通商品房的法律性質。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度不適用小產權房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到有效維護

第二，政策風險

若購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償

第三，轉讓風險

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，小產權房若向非本集體成員的第三人轉讓或出售，因不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值有很大影響