1. 土地承包經營權流轉的幾種方式
(1)轉讓
轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源,經承包方申請和發包方同意,將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶,由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓是一種比較徹底的產權交易行為,轉讓後原土地承包關系自行終止,原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。採取轉讓方式流轉土地承包經營權的,當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。需要強調的是,轉讓只能發生在同一集體經濟組織內部的成員之間。(2)轉包
轉包是指承包方將部分或全部承包經營土地在一定期限內的使用權轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變,原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方(原承包方)承擔責任。
轉包雙方根據現時的經濟、技術和社會條件簽訂轉包合同,以明確雙方的權利和義務。轉包期限由雙方協商,但最長不能超出承包方所取得使用權的剩餘期限。原承包方與發包方的關系並不解除。(3)互換
互換是指承包方之間出於各自需要或者方便耕種管理的目的,通過自願平等協商,對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應土地的承包經營權。互換後,原土地承包合同規定的權利義務可由原承包者承擔,也可隨互換而轉移,但如果轉移則需按規定辦理相關手續。採取互換方式流轉土地承包經營權的,當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。
互換這種流轉方式對改變地塊零碎、實現土地歸並具有明顯的意義,有利於村集體經濟組織進行土地整理和規模化經營。互換也是一種比較徹底的產權交易行為,其流轉操作規程與轉讓方式基本一致。(4)入股
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟,將土地承包經營權作為股權,自願聯合,組成股份公司或者合作社等,從事農業生產經營,承包方按股分紅。
土地承包經營權自願入股,是土地資源優化配置的一種重要形式,有利於土地的規模經營。同時,由於這種聯合以自願互利為基礎,所以更容易使土地承包經營權流轉建立在效率和效益的基礎上。這種方式可以使農民獲得土地資本和勞動服務的雙重收入,能有效激勵農戶生產積極性,增加農戶收入。(5)出租
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業或其他組織)從事農業生產經營,出租人向承租人收取租金。出租後原土地承包關系不變,原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人(承包方)承擔責任。
在出租引起的各主體關系中,發包方與承包方之間存在土地承包經營權關系,屬於用益物權關系;承包方(也即出租人)與承租人之間存在租賃關系,屬於債權關系。由於租賃權屬於債權,所以租賃方不能將所租賃耕地的使用權進行轉租,除非經過出租方同意或者合同中有相關的許可約定。(6)其他方式
農村土地承包經營權抵押、繼承、代耕等也屬於農用地流轉的范疇,但這幾種方式比較特殊,抵押方式還受到法律的禁止。
但《中華人民共和國擔保法》中規定「抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權」可以抵押。
2. 承包的土地土地使用權能轉讓嗎
法律分析:承包的土地,其土地使用權可以轉讓。
法律依據:《中華人民共和國農村土地承包法》
第三十四條 經發包方同意,承包方可以將全部或者部分的土地承包經營權轉讓給本集體經濟組織的其他農戶,由該農戶同發包方確立新的承包關系,原承包方與發包方在該土地上的承包關系即行終止。
第三十六條 承包方可以自主決定依法採取出租(轉包)、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權,並向發包方備案。
第四十條 第一款 土地經營權流轉,當事人雙方應當簽訂書面流轉合同。
3. 農村土地承包流轉內容是什麼
【法律分析】
農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉,土地使用權流轉是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。承包方可以採取出租(轉包)、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。強化了入股這種流轉方式,弱化了互換、轉讓流轉方式。承包方自願將土地經營權入股公司發展農業產業化經營的,可以採取優先股等方式降低承包方風險。公司解散時入股土地應當退回原承包方。對整村(組)土地經營權流轉面積較大、涉及農戶較多、經營風險較高的項目,流轉雙方可以協商設立風險保障金。
【法律依據】
《農村土地經營權流轉管理辦法》
第十四條 承包方可以採取出租(轉包)、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。
出租(轉包),是指承包方將部分或者全部土地經營權,租賃給他人從事農業生產經營。
入股,是指承包方將部分或者全部土地經營權作價出資,成為公司、合作經濟組織等股東或者成員,並用於農業生產經營。
第十五條 承包方依法採取出租(轉包)、入股或者其他方式將土地經營權部分或者全部流轉的,承包方與發包方的承包關系不變,雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十六條 承包方自願將土地經營權入股公司發展農業產業化經營的,可以採取優先股等方式降低承包方風險。公司解散時入股土地應當退回原承包方。
4. 承包土地所獲得的使用權可以轉讓嗎
經發包方同意承包土地使用權可以進行轉讓。承包方可以將全部或者部分的土地承包經營權轉讓給本集體經濟組織的其他農戶,土地承包經營權轉讓應向登記機構申請登記,並向發包方備案。
【法律依據】
《農村土地承包法》第三十四條
經發包方同意,承包方可以將全部或者部分的土地承包經營權轉讓給本集體經濟組織的其他農戶,由該農戶同發包方確立新的承包關系,原承包方與發包方在該土地上的承包關系即行終止。
第三十五條
土地承包經營權互換、轉讓的,當事人可以向登記機構申請登記。未經登記,不得對抗善意第三人。
第三十六條
承包方可以自主決定依法採取出租(轉包)、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權,並向發包方備案。
5. 土地使用權可以流轉嗎
法律分析:土地使用權是否可以流轉,需要根據土地的性質來做出不同的區分。在國家所有的土地上設立的使用權,被稱為建設用地使用權,對於建設用地使用權,在一般情況下都可以進行流轉。農民集體所有的土地的使用權,在特定情況下也可以進行流轉。一如果集體所有的土地的使用權,是在本集體成員之內流轉的話,不會受到太多的限制。
法律依據:《中華人民共和國土地管理法》
第十二條土地的所有權和使用權的登記,依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。
第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用於農業的土地,採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包,不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等,可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿後再延長三十年,草地、林地承包期屆滿後依法相應延長。
國家所有依法用於農業的土地可以由單位或者個人承包經營,從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當依法訂立承包合同,約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人,有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。