① 土地使用權抵押有哪些規定
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓內暫行條例》規定容如下：第三十三條，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。第三十七條，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。第三十八條，抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷手續。
② 農村土地使用權可以做抵押貸款嗎
我國有相關法律規定，土地承包經營權、宅基地使用權依法不能抵押，且集體所有的土地使用權不能作為抵押。根據我國擔保法，經發包方同意的農民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以用來做為抵押。
集體土地所有權不可以抵押，鄉鎮企業的土地使用權不可以單獨抵押。所以，如果想用土地在農村申請抵押貸款的，還需要看清楚自己的土地所有權屬於哪種類型。
一、土地使用權抵押給銀行可以貸款嗎?
土地使用權抵押給銀行可以貸款，已經抵押的土地，法院可以查封，也可以依法拍賣。但拍賣價款應當優先償還銀行貸款，剩餘的，才分配給申請執行人。
最高法院關於民事訴訟法的解釋第一百五十七條 人民法院對抵押物、質押物、留置物可以採取財產保全措施，但不影響抵押權人、質權人、留置權人的優先受償權。 根據《民事訴訟法》第二百四十五條人民法院查封、扣押財產時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場;被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者財產所在地的基層組織應當派人參加。
對被查封、扣押的財產，執行員必須造具清單，由在場人簽名或者蓋章後，交被執行人一份。被執行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。
第二百四十六條 被查封的財產，執行員可以指定被執行人負責保管。因被執行人的過錯造成的損失，由被執行人承擔。
第二百四十七條財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產;不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。
二、土地抵押貸款的條件
1、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
2、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批准登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。
3、國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
土地使用權也代表著一定數額的財產，故此若是他人能夠將土地使用權，抵押給銀行，那麼此時也是可以辦理貸款的手續的。若是借貸者不在限定的期限內償還債務，那麼有可能會使得該土地被銀行請求法院拍賣，並將拍賣獲得的財產償還債務。
③ 土地使用權抵押的法律規定
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定如下：第三內十三條容，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。第三十七條，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。第三十八條，抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷手續。
④ 土地使用權抵押給銀行，銀行會有哪些償債風險
許多銀行認為，土地使用權抵押在自己的手裡，應該不會出現什麼風險，所以，在貸前調查、貸後管理等相關重要環節便會出現懈怠思想，進而導致對於潛在風險的防範時機怡誤。一、要充分考慮土地使用者在土地的處分權方面受到相應的法律約束問題。劃撥土地使用權是土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。由於歷史原因，公司、企業所使用的土地為劃撥土地使用權的情況普遍存在，在信貸業務實踐中銀行選擇以劃撥土地使用權作抵押物的現象也比較常見。由於劃撥土地使用權是以無償方式取得的，因而，土地使用者在土地的處分權方面也受到相應的法律約束。銀行在辦理土地使用權抵押業務時應注意規避因劃撥土地使用權處分、土地抵押價值減少或滅失而形成的風險。二、要充分關注主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風險。根據《擔保法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，劃撥土地使用權符合一定條件的，是可以設定抵押的。國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;(二)須有國有土地使用證;(三)具有地上建築物、其他附著物合法產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。」因此，銀行在選擇劃撥土地使用權作抵押物時應首先嚴格執行這些規定，避免因主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風險。三、要充分關注土地使用權的使用過程中的一些「不可抗拒」因素引發的法律風險。除了上述三種情況之外，還須注意如下三種情況所造成的風險。一是土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的。按照有關法律規定，劃撥土地使用權人因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。由於這種「無償收回權」是法律賦予的，抵押權是不能對抗的，由此會造成抵押權消滅。二是因城市建設發展需要和城市規劃需要，轉移土地使用權的。依照法律規定，市、縣人民政府對於劃撥土地使用權因城市建設發展需要和城市建設規劃要求可以無償收回。由於這種「無償收回權」也是法定的，設定的抵押權隨著土地使用權的無償收回而終歸消滅。三是因抵押擔保的債權到期實現抵押權時涉及劃撥土地使用權的轉讓。
⑤ 現在國家規定土地使用權抵押的程序是怎樣的
最新劃撥土地使用權抵押程序是：簽訂土地使用權出讓合同，交付土地使用權出讓金、辦理土地使用權出讓登記手續；簽訂土地使用權抵押合同，辦理土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押登記手續。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十二條
土地使用權可以抵押。
第三十三條
土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
第三十五條
土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。
⑥ 國有農場的農用地能否抵押
問：黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確規定：「賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能」。2014年的中央1號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》也明確提出：「在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」可見，農村土地承包經營權或者承包地的經營權是可以抵押的。國有農場能否利用其擁有的農用地進行抵押融資呢？登記機關能否辦理相應的抵押登記呢？
答：我國的國有農場擁有大量的農用地，據統計，目前我國國有農場擁有土地面積3515萬公頃，其中耕地480萬公頃，土地總量相當於一個中等省。有些國有農場希望利用這些地進行抵押融資，但農用地能否進行抵押融資，目前尚無明確規定，登記機關應當慎重辦理國有農場土地的抵押登記。
（1）登記機構可以將國有農場對其農用地的權利登記為農用地使用權。2008年2月1日實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），將國有農用地使用權和國有建設用地使用權都規定為國有土地使用權，可以進行土地登記發證。《國土資源部關於貫徹實施〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》（國土資發〔2008〕70號）也再次要求「加強國有農場土地確權登記工作」。但是，將國有農場對其擁有的農用地享有的權利歸為農用地使用權，目前存在爭議，主要是因為法律中沒有明確出現「農用地使用權」這樣一個名詞，因此有人指出《土地登記辦法》「自行創設了農用地使用權，違反了物權法定原則」。實踐中，也有當事人反映，有的地方甚至以農用地使用權不是法定物權為由，不受理國有農場關於國有農用地使用權的登記申請。但是，按照《中華人民共和國土地管理法》第九條的規定，確定給單位和個人使用權的不只是建設用地使用權，還應當包括農用地使用權。因此，筆者認為可以將國有農場的土地權利及農民對自留地、自留山的權利等都歸為農用地使用權，進行登記發證。
（2）登記機構應當慎重辦理或者不予辦理國有農場土地的抵押登記。理由有以下兩點：①我國的法律目前明確禁止耕地抵押。《中華人民共和國物權法》第一百八十四條明確規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外」。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」。而我國國有農場的農用地絕大部分屬於耕地，並且屬於優質的耕地，因此不能抵押。②國有農場對其擁有的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權。《中華人民共和國物權法》第一百三十四條明確規定：「國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。」但很多國有農場沒並有實行承包經營，國有農場與農場職工之間是勞動關系，不是承包關系，國有農場對其使用的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權，因此不能按照中央的文件規定進行抵押融資。
⑦ 集體建設用地流轉難在哪 ——天津試點縮小征地范圍調查
□ 王仕程 高明章波 2011年以來，天津市選取了武清區王慶坨鎮鄭家樓村、黃花店鎮八里橋村、汊沽港鎮苑家堡村、下伍旗鎮北齊庄村4個村作為試點，開展6個「縮小征地范圍」項目，包括天津品源農產品有限責任公司等6家農產品加工企業，用地總面積9.14公頃。目前，上述6個項目均已辦理土地轉用和供地相關手續，其中3宗土地已辦理集體土地使用權證手續。 用地模式：非公益項目「只轉不征」 縮小征地范圍，主要目的是探索集體土地用地新模式。在試點過程中，天津市已經初步形成了一套行之有效的運作模式： 合理確定試點范圍和項目性質，嚴格按照土地利用總體規劃實施。在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外，符合土地利用總體規劃、村莊規劃的部分工礦倉儲項目用地退出征地范圍，實行「只轉不征」。即非公益性項目不辦理土地徵收審批，只辦理農用地轉用手續。組織發改、規劃、國土等部門會審，確定項目公益性和非公益性性質，最終確定非公益性用地項目退出征地范圍主要包括工業和倉儲兩類。項目選址必須在土地利用總體規劃確定的規劃建設用地范圍內，對完成土地確權登記發證、土地產權清晰，沒有權屬爭議的集體土地進行審批。 探索了一套適應「只轉不征」用地項目的審批程序。整套程序經由聯合會審、簽訂協議、組織報卷、報批供地和辦理權證5個步驟組成。先由項目單位提出用地申請，武清區國土分局會同區發改、規劃、住建等部門對項目的退出登錄資本、投資強度、建築容積率、建築系數等指標進行審核，審核通過後出具會審意見單。根據會審意見通知村集體、用地單位雙方，組織簽訂《集體建設用地使用協議》（以下簡稱《協議》）。武清區國土分局依據項目用地協議、農村集體經濟組織成員的村民會議決議、公證機構的公證書、項目批復文件、規劃條件通知書等文件辦理新增建設用地審批手續。在取得天津市國土房管局新增建設用地批復後，通知用地單位辦理供地手續並予以公示。在公示期滿後，向用地單位頒發集體土地使用證。 充分尊重土地使用權人和所有權人意見。武清區國土分局依照用地單位申請，召開土地所有權人和使用權人的座談會，充分聽取雙方的意見和建議，尤其是收益的支付與使用部分，最終達成一致意見，制定《協議》規範文本，指導和規范集體土地交易。用地單位與農村集體經濟組織簽訂用地協議前，必須經村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。 調整土地收益分配和管理方式並提前預防用地糾紛。根據《協議》，用地企業獲得集體土地使用權，使用權期限為50年，期滿可以續租。企業按期支付農村集體經濟組織土地租金，支付方式由雙方協商確定，確保了農民長期土地收益。集體土地收益由集體經濟組織成員集體所有，納入集體財產統一管理，專款用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、農村集體公用設施、基礎設施的改善等，並採取備案、公證等方式防範用地糾紛。 前景展望：向城鄉一體化土地市場挺進 「縮小征地范圍」探索了征地制度改革，有利於保障農民集體土地權益。征地制度改革的難點之一在於如何科學合理確定「公共利益」，在此基礎上進一步釐清公益性和非公益性用地目錄。天津市試點選擇工業和倉儲兩類「非公益性」用地退出征地范圍，是「縮小征地范圍」的有益探索，推動了征地制度改革。相對於國家征地來說，縮小征地范圍，通過用地單位與農村集體經濟組織用地協商，「只轉不征」直接使用集體土地，農村集體經濟組織對於土地處置、收益、分配的權利得以體現，有利於保障農村集體所有土地的財產權和用益物權。 同時，在協商過程中村集體和農民獲得了一部分土地非農化的增值收益，等於是大大提高了補償標准，更有利於調動農民集體經濟組織經營土地和農民保護土地的主動性和積極性。試點項目之一天津瑞恩鼎汽車配件有限公司用地項目如果按照徵收土地計算，集體經濟組織得到補償及為村民上失地保險費用共計119.57萬元，按照縮小征地范圍取得土地給村集體組織支付的費用為290.67萬元，比徵收土地多171.1 萬元，增加了近1.5倍。 「只轉不征」嘗試推進農村集體土地使用制度改革，為民營中小企業用地開辟了新路子。目前，《土地管理法修正案（草案）》正在進一步修訂，將來要在修訂立法的基礎上考慮推進農村集體土地入市流轉，建立城鄉一體化市場。天津市在武清區進行的「只轉不征」試點，促成了多個項目使用集體建設用地入市，符合集體土地使用制度改革的大方向。調研組座談了解到，「只轉不征」受到廣大民營、私營中小企業的熱烈歡迎。他們表示，由於投資門檻高等因素無法進駐園區和工業區，影響了企業落地和擴大再生產。「只轉不征」試點解決了後顧之憂，一方面企業使用集體建設用地建設廠房和倉庫，解決了用地困難；另一方面，集體土地使用費可以按年租金形式支付，又緩解了企業的資金壓力。 用地審批程序大為精簡，審批效率大幅提高。「只轉不征」的用地審批程序，減少了集體土地徵收、征地批後實施及「招拍掛」公示環節，僅「兩公告一登記」環節就可減少65個工作日，大大提高了工作效率。同時，簡化了審批報件。獨立選址建設項目申報「一書四方案」簡化為「一書兩方案」，減少了征地方案和補償安置方案，由土地所有者和用地者簽訂的《協議》代替補償安置方案。 現實問題：多重障礙有待在制度層面破題 非農建設使用集體土地在現行法律法規中存在障礙。現行《土地管理法》規定了任何單位和個人進行建設必須使用國有土地，而集體建設用地只可用於興辦鄉鎮企業，村民建設住宅，或鄉村公共設施和公益事業建設，不允許用地單位直接使用集體土地。「只轉不征」試點已經突破了《土地管理法》的法律框架，意圖通過保留集體土地所有權而使農民有更多的自主權和主動權。況且，按現行有關政策規定，工業用地必須以「招拍掛」方式取得土地，而「只轉不征」是通過協商方式取得集體土地使用權，突破了現行政策。再者，集體建設用地流轉的范圍、形式及收益分配、使用、管理、監督等一系列關鍵問題的明確，都需要具體配套的法律法規。 集體土地使用權無法抵押融資，降低了用地企業的積極性。目前，僅有法律條文規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權可以隨其地上的房屋等建築物一並抵押，尚無明確支撐集體建設用地使用權抵押的法律依據。金融部門土地抵押融資目前只認《國有土地使用權證》，對流轉的集體建設用地設定抵押融資一般不予認可，限制了集體建設用地合法權益的實現。調研組了解到，試點企業試圖以《集體土地使用權證》作為抵押獲得銀行貸款，但是未得到當地工商銀行、招商銀行、農村信用合作社等金融機構的認可和支持，用地企業存在融資難的問題。 地方政府缺乏改革動力，收益分配機制有待進一步完善。在現行的「征—轉—供」三位一體的新增建設用地管理制度基本框架下，地方政府能夠通過土地出讓金的形式取得土地收益。退出征地范圍的土地，由村集體直接出讓、出租給用地單位（或入股聯營），土地收益主要歸集體和農民所有，地方政府的土地收益大幅下降，政府缺乏試點推廣的積極性。 集體土地收益的使用、分配、監管存在困難。以協商方式取得集體土地使用權，用地單位直接將集體土地使用費撥付村集體經濟組織，其使用、分配、監管均由村集體經濟組織按照村民自治法相關程序進行，監管上存在一定的困難，容易出現村集體經濟組織截留、挪用土地使用費的情況。 政策建議：解開現行法律桎梏，完善利益分配機制 以征地僅限於公共利益需要為大方向，在更多符合條件的地方展開試點。據了解，此前提交全國人大常委會的《土地管理法修正案（草案）》一審未獲通過，其原因之一是沒有界定征地范圍，即沒有對公益性用地和非公益性用地作出定義。下一步，仍然要堅定改革的方向，按照「政府征地范圍將進一步縮小，僅限於滿足公共利益的需要」的總體要求予以推進。建議進一步總結天津市開展「縮小征地范圍」試點工作的經驗和做法，適時在更多符合條件的地方開展試點，在土地征轉、用地程序辦理、土地收益分配、批後監管、轉讓、抵押、出租、續期管理、退出機制等環節探索集體土地利用的新模式。 完善配套法律法規，規范集體土地使用和流轉。在完善農村土地產權結構的基礎上，制定出台集體建設用地供應、流轉、抵押、市場建設、收益分配及相關稅收等方面法律法規。一是建議修改《土地管理法》第六十三條關於「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」的規定，確立集體土地所有權和使用權等法律地位，逐步實現集體土地和國有土地「同地、同權、同價」的目標。二是出台《集體土地流轉管理辦法》，明確集體土地使用權流轉范圍，促進集體土地使用權規范流轉。如有的地方規定，經營性集體建設用地應當比照國有土地採用招標、拍賣或者掛牌方式進行。三是疏通集體土地抵押融資渠道。建議與金融機構加強溝通協調，選擇農發行或農村信用合作社作為集體土地使用權抵押融資的試點金融機構，建立融資平台、暢通融資渠道。 健全收益分配機制，調動多方參與集體土地流轉的積極性。進一步優化集體土地收益分配，特別是集體土地增值收益分配，充分調動政府、部門、村集體、村民、用地單位等多方積極性。政府通過稅收方式參與集體土地收益分配，為集體土地使用和流轉提供服務和監管。集體土地收益分配要始終把農民的利益放在首位，建立健全集體經濟組織內部資金管理辦法，在做好農民的安置補償基礎上，建立養老保險、醫療保險和教育基金等，最大限度地保護農民權益。 （作者單位：國家土地督察北京局）