國有建設用地使用權評估規范

Ⅰ 如何進行規范出讓土地價格評估工作

土地招拍掛出讓價格評估，是估價人員根據擬出讓地塊條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價格評估具有以下特點：

採取公開市場價值標准

由於國有建設用地使用權招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則，屬於一種真正的市場行為，因此土地招拍掛評估理應採用公開市場價值標准。也就是擬出讓宗地在估價基準日時，並且在設定的容積率、建築密度、綠地率、開發程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同於強制拍賣評估，因為強制拍賣評估要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減。

估價基準日應為招拍掛出讓日

在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日並非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而國有建設用地使用權招拍掛出讓，一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委託專門的估價機構對擬出讓土地進行評估。為真正體現出所評估的土地使用權價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致。

Ⅱ 具有在全國從業的土地評估資質（能力）的機構從事土地估價業務的范圍有什麼規定

在全國從業的土地評估機構要按評定公布的資質等級開展的相應的評估業務，不得超范圍從業。
（1)A級土地評估機構可在全國范圍內獨立從事基準地價及各類宗地地價評估，具體業務范圍如下：
①基準地價評估。
②出讓或國家收回土地的評估。
③國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估。
④上市及非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估。
⑤企業兼並、破產、清產核資涉及的土地評估。
⑥司法仲裁中涉及的土地評估。
⑦徵收土地稅費涉及的土地評估。
⑧其他依照法律、法規需要進行土地評估。
⑨地價咨詢。
（2）准A級土地評估機構可在全國范圍內獨立從事基準地價及估價額在1億元以內的宗地價格評估，具體業務范圍如下：
①基準地價評估。
②出讓或國家收回土地的評估。
③國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估。
④非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估。
⑤企業兼並、破產、清產核資涉及的土地評估。
⑥徵收土地稅費涉及的土地評估。
⑦地價咨詢。
（3）未確定資質級別，但已准予在國土資源部備案的土地評估機構，可在全國范圍內獨立從事估價額在5000萬元以內的宗地價格評估，可與A級機構合作從事基準地價、上市公司、司法仲裁涉及的宗地估價和估價額超過5000萬元的宗地價格評估，具體業務范圍如下：
①出讓或國家收回土地的評估。
②國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押、作價入股土地的評估。
③非上市股份有限公司或有限責任公司涉及的土地評估。
④企業兼並、破產、清產核資涉及的土地評估。
⑤徵收土地稅費涉及的土地評估。
⑥地價咨詢。

Ⅲ 土地評估技術報告估價依據是怎麼來的

跟土地有關的法律法規，跟價格有關的文件，都是依據呀。具體和當地的情況有關。

Ⅳ 國有土地使用權和國有建設用地使用權區別

國土資源部辦公廳關於發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》的通知
國土資廳發〔2013〕20號里有相關描述，國有建設用地使用權是國有土地使用權的一種。

Ⅳ 國有土地出讓，有沒有規定由誰負責評估，是買方還是賣方，是否有相關的文件。

由土地交易中心提供一個入圍的評估所名單，然後由申請出讓方負責指定其回中一家，來做評估。答應該是出讓方出錢評估。
加房子就不一樣了。土地評估和房產評估是不同的。但是一般這種機構都同時具有這兩種的評估資格，可以一起出報告。
按規定來說，是房子跟著地走。但是集體的房子不能隨便轉讓。可分別評估轉讓。

Ⅵ 對於土地評估價值，稅務局是如何評估的，什麼規定

扣率計算的房復屋成本價和取得土地使制用權時的基準地價進行評估。
稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。
轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
凡轉讓國有土地使用權，地上建築物及其附著物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，對於需要根據房地產評估評估價格計稅的，可委託經批准設立、並按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估進行受理有關轉讓房地產的評估業務並將評估報告如實報送地方稅務部門確認。
房地產所在地主管稅務機關根據《條例》和《細則》的有關規定，對應納稅房地產的評估結果進行嚴格審核及確認，地方稅務機關依照確認後的評估價格，計算徵收土地增值稅。對不符合實際情況的評估結果不予採用。

Ⅶ 國有建設用地使用權； 國有土地使用權； 這2個區別是什麼

1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。

建設用地使用權與國有土地使用權的區別和聯系：

一、區別

1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。

二、聯系建設用地使用權要先明確所要徵用的土地使用性質是建設用地，也是在辦理國有土地使用權前提條件，而國有土地使用權的范圍較廣，包括工業、商業用地及集體個人等等。

(7)國有建設用地使用權評估規范擴展閱讀

建設用地特點

1、建設用地是生活場所、操作空間和工程的載體，不是直接利用土壤，與土壤肥力沒有關系。

2、可逆性差。農用地要變為建設用地較為容易，建設用地變為農用地卻較為困難。

3、土地利用價值高。可以產生更高的經濟效益。

4、區域選擇性強，在地域上選擇性很強。

根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定，下列土地屬於全民所有土地即國家所有土地：

1、城市市區的土地；

2、農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、征購為國有的土地；

3、國家依法徵用的土地；

4、依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；

5、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；

6、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。

Ⅷ 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

Ⅸ 國有資產評估管理辦法施行細則的文件全文

第一章總則
第一條 根據國務院發布的《國有資產評估管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第三十八條的規定，制定本施行細則。
第二條《辦法》第二條所說的法律、法規另有規定，是指全國人民代表大會及其常務委員會發布的有關資產評估的法律和國務院發布的有關資產評估的行政法規。
第三條《辦法》所說的國有資產是指國家依據法律取得的，國家以各種形式的投資和投資收益形成的或接受捐贈而取得的固定資產、流動資產、無形資產和其他形態的資產。
第四條《辦法》第三條所說的國有資產佔有單位包括：
（一）國家機關、軍隊、社會團體及其他佔有國有資產的社會組織；
（二）國營企業、事業單位；
（三）各種形式的國內聯營和股份經營單位；
（四）中外合資、合作經營企業；
（五）佔有國有資產的集體所有制單位；
（六）其他佔有國有資產的單位。
第五條《辦法》第三條規定的應當進行資產評估，是指發生該條款所說的經濟情形時，除經國有資產管理行政主管部門批准可以不予評估外，都必須進行資產評估。
第六條《辦法》第三條所說的情形中：
（一）資產轉讓是指國有資產佔有單位有償轉讓超過百萬元或佔全部固定資產原值百分之二十以上的非整體性資產的經濟行為。
（二）企業兼並是指一個企業以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業的產權，使被兼並方喪失法人資格或改變法人實體。
（三）企業出售是指獨立核算的企業或企業內部的分廠、車間及其他整體性資產的出售。
（四）企業聯營是指國內企業、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產和其他資產投入組成的各種形式的聯合經營。
（五）股份經營是指企業實行股份制，包括法人持股企業、內部職工持股企業、向社會公開發行股票（不上市）企業和股票上市交易的企業。
聯營、股份經營的企業進行資產評估時，應對聯營及合股各方投入的資產進行全面評估。
（六）企業清算是指依據中華人民共和國企業破產法的規定，宣告企業破產，並進行清算；或依照國家有關規定對改組、合並、撤銷法人資格的企業資產進行的清算；或企業按照合同、契約、協議規定終止經濟活動的結業清算。
第七條《辦法》第四條中所說的情形中：
（一）抵押是指國有資產佔有單位以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經濟行為。
（二）擔保是指國有資產佔有單位以本單位的資產為其他單位的經濟行為擔保，並承擔連帶責任的行為。
（三）企業租賃是指資產佔有單位或上級主管單位在一定期限內，以收取租金的形式，將企業全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。
第八條《辦法》第四條規定可以進行資產評估，是指發生該條款所說的情形時，根據實際情況可以對資產進行評估或者不評估。但屬於以下行為必須進行資產評估：
（一）企業整體資產的租賃；
（二）國有資產租賃給外商或非國營單位；
（三）國家行政事業單位佔有的非經營性資產轉為經營性資產；
（四）國有資產管理行政主管部門認為應當評估的其他情形。
第九條《辦法》第四條所說的當事人是指與上述經濟情形有關的國有資產佔有單位、行業主管部門、國有資產管理行政主管部門以及其他單位。
第十條對於應當進行資產評估的情形沒有進行評估，或者沒有按照《辦法》及本細則的規定立項、確認，該經濟行為無效。
第十一條依照《辦法》第五條規定對全國或者特定行業的國有資產進行評估，其評估辦法由國務院另行規定。
第十二條《辦法》第七條所說的國家規定的標準是指國家和地方人民政府以及中央各部門頒布的有關技術、經濟標准。
第二章組織管理
第十三條《辦法》第八條所說的國有資產管理行政主管部門是指各級政府專門負責國有資產管理的職能部門。中央是指國家國有資產管理局，地方是指各級國有資產管理局或國有資產管理專門機構。
第十四條國家對資產評估工作實行統一領導、分級管理的原則。國家國有資產管理局負責組織、管理、指導和監督全國的資產評估工作。
地方各級國有資產管理行政主管部門按照國家政策法規和上級國有資產管理行政主管部門的規定，負責管理本級的資產評估工作。
上級國有資產管理行政主管部門對下級國有資產管理行政主管部門在資產評估管理工作中不符合《辦法》和本細則規定的做法，有權進行糾正。
《辦法》第八條第二款所說的國有資產評估組織工作由行業主管部門負責，是指各級政府的行業主管部門對所屬單位的資產評估立項和評估結果進行初審、簽署意見，並對本行業的資產評估工作負責督促和指導。
第十五條《辦法》第九條所說的資產評估公司、會計師事務所、審計事務所、財務咨詢公司等資產評估機構，必須是經工商行政管理部門注冊登記、具有法人資格、並持有國務院或省、自治區、直轄市（含計劃單列市）國有資產管理行政主管部門頒發的資產評估資格證書的單位。只有同時具備上述條件的單位才能從事國有資產評估業務。
在發生《辦法》第三條、第四條和本細則規定的應進行資產評估情形時，必須委託上述具有資產評估資格的評估機構進行評估。當事人自行評估佔有的國有資產或者評估對方佔有資產的行為，不具有法律效力。
第十六條凡需從事資產評估業務的單位，必須按隸屬關系向國務院或省、自治區、直轄市國有資產管理行政主管部門申請資產評估資格，經審查批准，取得資產評估資格或臨時評估資格後方能從事國有資產評估業務，也可以從事非國有資產的評估業務。
計劃單列市從事資產評估業務的單位，由省國有資產管理行政主管部門委託計劃單列市國有資產管理行政主管部門審核其資產評估資格並頒發資格證書。
（一）資產評估資格證書由國家國有資產管理局統一印製，蓋章、編號。
（二）中央管理的資產評估機構（包括在各地的資產評估機構）的評估資格證書由國家國有資產管理局審核頒發。
（三）地方管理的資產評估機構（包括駐外地的資產評估機構）的評估資格證書，由省、自治區、直轄市國有資產管理行政主管部門審核頒發，並報國家國有資產管理局備案。由計劃單列市國有資產管理行政主管部門頒發的資產評估資格證書，除報國家國有資產管理局備案外，還要報省國有資產管理行政主管部門備案。
（四）國務院和省、自治區、直轄市以及計劃單列市國有資產管理行政主管部門負責對已取得資產評估資格的評估機構每年進行一次年檢（具體辦法另定）.
第十七條委託評估機構進行資產評估的委託方，一般是國有資產佔有單位，也可以是經佔有單位同意、與被評估資產有關的其他當事人，原則上由申請立項的一方委託。特殊情況由國有資產管理行政主管部門委託。
委託方被委託方應簽訂資產評估協議書，協議書的主要內容包括：被評估項目名稱、評估內容、評估期限、收費辦法和金額、違約責任等。
第十八條經濟行為有關各方對委託資產評估機構有爭議時，由國有資產管理行政主管部門指定雙方可以接受的資產評估機構進行評估。
凡屬重大的億元以上資產評估項目和經國家計委批准立項的中外合資、合作項目的資產評估（含地方），必要時，國家國有資產管理局可以直接組織資產評估機構進行評估。
第十九條取得資產評估資格證書的資產評估機構，承擔評估業務不受地區和行業限制，既可以承接本地和本行業的資產評估業務，也可以承接外地、境外和其他行業的資產評估業務。資產評估機構與被評估單位有直接經濟利益關系的，不得委託該評估機構進行評估。
第二十條凡經批准進行資產評估，資產佔有單位必須如實提供評估所需的各種資料。資產評估機構應對所提供的資料保守秘密，不得向外泄露。
對資產評估中涉及的國家機密，有關各方均應嚴格按照國家保密法規的各項規定執行，必要時由國家國有資產管理局直接組織資產評估機構進行評估。
第二十一條國有土地使用權價值的評估和國有房產價值的評估，都應納入《國有資產評估管理辦法》的管理范圍。
從事國有土地使用權和國有房產價值評估的專業性資產評估機構，要依照《辦法》和本細則的規定，向國家國有資產管理局或省、自治區、直轄市國有資產管理行政主管部門申請並取得資產評估資格證書後，才能從事資產評估業務。
第二十二條按照《辦法》第十一條規定，資產評估實行有償服務。資產評估機構接受委託進行評估時，應依照國家規定的收費辦法向委託單位收費，並與委託單位在評估合同中明確具體收費方法。
第二十三條資產評估機構的評估收費辦法，由國家國有資產管理局會同國家物價局另行制定。
第三章評估程序
第二十四條國有資產佔有單位發生《辦法》第三條、第四條所說的經濟情形時，應於該經濟行為發生之前，按隸屬關系申請評估立項。按照統一領導、分級管理的原則，中央管轄的國有資產的評估立項審批，由國家國有資產管理局負責辦理；地方各級管轄的國有資產的評估立項審批，原則上由同級國有資產管理行政主管部門負責辦理；尚不具備立項審批條件的地、縣，可由上級國有資產管理行政主管部門根據《辦法》和本細則作出具體規定。
重大的億元以上資產評估項目和經國家計委批准立項的中外合資、合作項目的評估（含中央、地方國營企業和集體企業佔有的國有資產），除報同級國有資產管理行政主管部門立項審批外，還須報國家國有資產管理局備案，必要時由國家國有資產管理局直接審批。
第二十五條資產評估立項原則上應由被評估國有資產佔有單位申報。
第二十六條國有資產佔有單位資產評估立項申請書，應經其主管部門簽署意見後，報國有資產管理行政主管部門。在國家和地方計劃單列的單位以及沒有上級主管部門的單位，資產評估立項申請書直接報同級國有資產管理行政主管部門。
評估立項申請書包括以下內容：
（一）資產佔有單位名稱、隸屬關系、所在地址；
（二）評估目的；
（三）評估資產的范圍；
（四）申報日期；
（五）其他內容。
資產評估立項申請書，應由申報單位和上級主管部門蓋章，並附該項經濟行為審批機關的批准文件和國有資產管理行政主管部門頒發的產權證明文件。
國有資產管理行政主管部門收到立項申請書後，應在十日內下達是否准予評估立項的通知書，超過十日不批復自動生效，並由國有資產管理行政主管部門補辦批准手續。
第二十七條資產評估機構依據批準的評估立項通知書，接受評估委託，按其規定的范圍進行評估。對佔有單位整體資產評估時，應在資產佔有單位全面進行資產和債權、債務清查的基礎上，對其資產、財務和經營狀況進行核實。
第二十八條資產評估機構對委託評估的資產，在核實的基礎上，根據不同的評估目的和對象，依照國家的法律、法規和政策規定，考慮影響資產價值的各種因素，運用科學的評估方法，選擇適當的評估參數，獨立、公正、合理地評估出資產的價值。
第二十九條資產評估機構在評估後應向委託單位提交資產評估結果報告書，其內容包括：正文和附件兩部分。
正文的主要內容：
（一）評估機構名稱；
（二）委託單位名稱；
（三）評估資產的范圍、名稱和簡單說明；
（四）評估基準日期；
（五）評估原則；
（六）評估所依據的法律、法規和政策；
（七）評估方法和計價標准；
（八）對具體資產評估的說明；
（九）評估結論：包括評估價值和有關文字說明；
（十）附件名稱；
（十一）評估起止日期和評估報告提出日期；
（十二）評估機構負責人、評估項目負責人簽名，並加蓋評估機構公章；
（十三）其他。
附件：
（一）資產評估匯總表、明細表；
（二）評估方法說明和計算過程；
（三）與評估基準日有關的會計報表；
（四）資產評估機構評估資格證明文件復印件；
（五）被評估單位佔有資產的證明文件復印件；
（六）其他與評估有關的文件資料。
第三十條國有資產佔有單位收到資產評估報告書後提出資產評估結果確認申請報告，連同評估報告書及有關資料，經上級主管部門簽署意見後，報批准立項的國有資產管理行政主管部門確認。
第三十一條國有資產管理行政主管部門對評估結果的確認工作，分為審核驗證和確認兩個步驟，先對資產評估是否獨立公正、科學合理進行審核驗證，然後提出審核意見，並下達資產評估結果確認通知書。
第三十二條國有資產管理行政主管部門從以下方面審核驗證資產評估報告：
（一）資產評估工作過程是否符合政策規定；
（二）資產評估機構是否有評估資格；
（三）實際評估范圍與規定評估范圍是否一致，被評估資產有無漏評和重評；
（四）影響資產價值的因素是否考慮周全；
（五）引用的法律、法規和國家政策是否適當；
（六）引用的資料、數據是否真實、合理、可靠；
（七）運用的評估方法是否科學；
（八）評估價值是否合理；
（九）其他。
第三十三條資產評估報告凡符合本細則第二十九、第三十和第三十二條要求的，應予以確認，由負責審批的國有資產管理行政主管部門下達確認通知書，不符合要求的，分別情況做出修改、重評或不予確認的決定。
經國有資產管理行政主管部門確認的資產評估價值，作為資產經營和產權變動的底價或作價的依據。
第三十四條資產佔有單位對確認通知書有異議，或與經濟情形有關的當事人以及資產評估有關各方因評估問題發生糾紛，經同級國有資產管理行政主管部門協調無效，可以向上級國有資產管理行政主管部門申請復議或仲裁。
第三十五條資產評估的立項審批和評估結果確認一般應按本細則第二十六條、第三十三條規定辦理。國有資產管理行政主管部門認為有必要時，也可以委託國有資產佔有單位的主管部門或下級國有資產管理行政主管部門進行。被委託的部門應依照《辦法》和本細則的規定，辦理資產評估的立項審批和結果確認工作，並將辦理結果報委託的國有資產管理行政主管部門備案。
第三十六條經國有資產管理行政主管部門確認的資產評估結果，除國家經濟政策發生重大變動或經濟行為當事人另有協議規定之外，自評估基準日起一年內有效。在有效期內，資產數量發生變化時，根據不同情況可由原評估機構或資產佔有單位，按原評估方法做相應調整。
第四章評估方法
第三十七條資產評估機構進行資產評估時，應根據不同的評估目的和對象，選用《辦法》第二十三條所規定的一種或幾種方法進行評定估算。選用幾種方法評估，應對各種方法評出的結果進行比較和調整，得出合理的資產重估價值。
第三十八條收益現值法是將評估對象剩餘壽命期間每年（或每月）的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。
第三十九條重置成本法是現時條件下被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。
實體性貶值是由於使用磨損和自然損耗造成的貶值。功能性貶值是由於技術相對落後造成的貶值。經濟性貶值是由於外部經濟環境變化引起的貶值。
第四十條現行市價法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，分析比較對象的成交價格和交易條件，進行對比調整，估算出資產價值的方法。
第四十一條清算價格法適用於依照中華人民共和國企業破產法規定，經人民法院宣告破產的企業的資產評估。評估時應當根據企業清算時其資產可變現的價值，評定重估價值。
第四十二條資產評估機構接受委託進行資產評估時，選用的價格標准應遵守國家法律法規，並維護經濟行為各方的正當權益。
在資產評估時，應根據不同的評估目的、對象，選用不同的價格標准。可以採用國家計劃價、也可以採用國家指導價、國內市場價和國際市場價。
匯率、利率應執行國家規定的牌價。自由外匯或以自由外匯購入的資產也可以用外匯調劑價格。
國內各種形式聯營（包括集團公司）、股份經營的資產評估，對聯營各方投入的同類資產應該採用同一價格標准評估。
第五章中外合資、合作資產評估
第四十三條凡在中華人民共和國境內與外國公司、企業和其他經濟組織或個人，開辦中外合資、合作經營的企業，對中方投入的資產必須按規定進行評估，以確認的評估價值作為投資作價的基礎。對外方投入的資產，必要時經外方同意也可進行評估。
第四十四條中外合資、合作的評估原則上應在項目建議書批准後可行性研究報告批准前進行，特殊情況下也可以在項目建議書審批以前或正式簽訂合同、協議前進行。
經國有資產管理行政主管部門確認的資產評估報告，作為計劃部門批准可行性研究報告、經貿部門審批合同的必備文件；經國有資產管理行政主管部門確認的資產評估報告和出具的產權登記表（包括變更登記或開辦登記）作為工商行政管理部門辦理登記注冊的必備文件。
第四十五條已開辦的中外合資、合作企業中方投資比例佔50%以上（含50%) , 發生《辦法》第三條、第四條和本細則第八條的情形時，必須按規定要求進行資產評估。
第四十六條開辦前的中外合資、合作項目，中方資產的評估，原則上應委託中國有評估資格的資產評估機構評估。特殊情況下，經國有資產管理行政主管部門同意，也可以委託國外評估機構評估或中國評估機構和國外評估機構聯合評估，其評估報告，須報同級國有資產管理行政主管部門確認。
第四十七條國有資產佔有單位與香港、澳門、台灣地區進行合資、合作經營，其資產評估比照本細則本章有關規定辦理。
第六章股份制企業資產評估
第四十八條國有資產佔有單位改組為股份制企業（包括法人持股、內部職工持股、向社會發行股票不上市交易和向社會發行股票並上市交易）前，應按《辦法》和本細則規定，委託具有資產評估資格的機構進行資產評估。
第四十九條國有資產佔有單位改組為股份制企業的資產評估結果，須按規定報國有資產管理行政主管部門審核確認。未經資產評估或資產評估結果未經確認的單位，政府授權部門不辦理股份制企業設立審批手續。
第五十條國有資產管理行政主管部門確認的凈資產價值應作為國有資產折股和確定各方股權比例的依據。
注冊會計師對准備實行股份制企業的財務和財產狀況進行驗證後，其驗證結果與國有資產管理行政主管部門確認的資產評估結果不一致需要調整時，必須經原資產評估結果確認機關同意。
國有資產佔有單位改組的股份公司發行B種股票，若由外方注冊會計師查驗帳目，其查驗結果與國有資產管理行政主管部門確認的資產評估結果不一致需要調整時，也要由原資產評估結果確認機關審核同意。
第五十一條含有國家股權的股份制企業在經營過程中，發生《辦法》第三條、第四條和本細則第八條的情形時，應按規定要求進行資產評估。
國家控股的股份制企業的資產評估，應按規定向國有資產管理行政主管部門辦理資產評估立項和評估結果確認手續；非國家控股的股份制企業的資產評估，由董事會批准資產評估申報和對評估結果的確認。
第七章法律責任
第五十二條違反《辦法》第三條和本細則的規定，對應當進行資產評估的情形而未進行評估的，應按《辦法》第三十一條規定對有關當事人給予處罰，造成國有資產重大損失的，應追究有關當事人的法律責任。
第五十三條國有資產佔有單位、資產評估機構違反《辦法》和本細則規定，弄虛作假，造成評估結果失實的，國有資產管理行政主管部門有權宣布資產評估結果無效，並根據失實的程度，責令限期改正或重新進行評估。重新評估的費用由違法單位支付。
第五十四條資產評估機構應對其評估結果的客觀、公正、真實性承擔法律責任。
資產評估機構違反《辦法》及本細則規定，除按《辦法》第三十二條規定處罰外，還應沒收違法收入，並視違法行為的情節輕重，對單位處以評估費用兩倍以內、對個人處以三個月基本工資以內的罰款。也可給予通報批評或建議有關單位給予相應的行政處分。以上處罰可以並處。
第五十五條被處以停業整頓的資產評估機構，在停業整頓期間不得承接資產評估業務。停業整頓期限不得少於三個月。停業整頓的資產評估機構經原頒發資產評估資格證書的國有資產管理行政主管部門審查合格後方可重新開展資產評估業務。
被吊銷資產評估資格證書的資產評估機構，兩年內不得重新發給資產評估資格證書。兩年期滿後，需按審批程序重新申請。
第五十六條對國有資產佔有單位及其責任人的罰款，由同級國有資產管理行政主管部門執行。對責任人的行政處分由同級國有資產管理行政主管部門提出建議，提請有關單位或其上級主管部門處理。
對資產評估機構的警告、停業整頓、吊銷資產評估資格證書以及罰款，由頒發資產評估資格證書的國有資產管理行政主管部門執行。對直接責任人的處分，由發證機關提出建議，提請有關部門處理。
第五十七條國有資產管理行政主管部門及受委託的部門對所辦理的資產評估立項審批和結果確認負有行政責任。對違反《辦法》及本細則規定的工作人員，按《辦法》第三十四條規定處理。
第五十八條國有資產管理行政主管部門收繳的罰款收入按國家有關規定上交國庫。單位支付的罰款在企業留利、預算包干結余和預算外資金中列支，個人支付的罰款由本人負擔。
第八章附則
第五十九條國有自然資源資產價值評估，應在國有資產管理行政主管部門管理下進行。其評估辦法及實施細則由國家國有資產管理局會同有關部門共同制定，報國務院批准執行。
第六十條資產評估涉及到企業、單位資金增減變動帳務處理和評估費用的開支渠道，按財政部有關規定執行。
第六十一條各地可根據《辦法》和本細則制定具體實施辦法，過去發布的有關資產評估的規定與《辦法》和本細則相抵觸的，均以《辦法》和本細則的規定為准。
第六十二條集體企業資產評估可參照《辦法》和本細則規定辦理。
第六十三條本細則由國家國有資產管理局負責解釋。

Ⅹ 國有土地上房屋徵收評估辦法的介紹

在現代化建設的過程之中會遇到很多的阻礙，有時候在道路建設、城市擴建等方面都會遇到房屋徵收的問題，所以國家就出台了一些關於房屋徵收的評估辦法，而且這些辦法每隔一段時間就會修正、改動。估計很多人在這方面以前也不怎麼了解吧!其實對房屋徵收評估辦法進行一些詳細的了解也是非常有必要的，那麼今天小編就詳細給大家介紹一下具體的評估辦法吧!

房屋徵收評估辦法詳細介紹

第一條為規范國有土地上房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，制定本辦法。

第二條評估國有土地上被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值，測算被徵收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑒定工作，並對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑒定活動。與房屋徵收當事人有利害關系的，應當迴避。

第四條房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。

第五條同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋徵收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標准。

第六條房地產價格評估機構選定或者確定後，一般由房屋徵收部門作為委託人，向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書，並與其簽訂房屋徵收評估委託合同。

房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、委託的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委託日期等內容。

房屋徵收評估委託合同應當載明下列事項：

(一)委託人和房地產價格評估機構的基本情況;

(二)負責本評估項目的注冊房地產估價師;

(三)評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項;

(四)委託人應提供的評估所需資料;

(五)評估過程中雙方的權利和義務;

(六)評估費用及收取方式;

(七)評估報告交付時間、方式;

(八)違約責任;

(九)解決爭議的方法;

(十)其他需要載明的事項。

第七條房地產價格評估機構應當指派與房屋徵收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受託的房屋徵收評估業務。

第八條被徵收房屋價值評估目的應當表述為「為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值」。

用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為「為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於產權調換房屋的價值」。

第九條房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。

對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為准;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

第十條被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。

用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

第十一條被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第十二條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。

被徵收人應當協助注冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋徵收部門、被徵收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

第十三條注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

第十四條被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定;協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

第十五條房屋徵收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十六條房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定，向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收范圍內向被徵收人公示。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。

第十七條分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估范圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第十八條房屋徵收評估業務完成後，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第十九條被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十條被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，並指出評估報告存在的問題。

第二十一條原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十二條被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。

第二十三條各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。

評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十四條評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少於二分之一。

第二十五條評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十六條房屋徵收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被徵收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十七條因房屋徵收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被徵收房屋和用於產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。

第二十八條在房屋徵收評估過程中，房屋徵收部門或者被徵收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第二十九條除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值。

第三十條被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。

被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十一條房屋徵收評估、鑒定費用由委託人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋徵收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標准執行。

第三十二條在房屋徵收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十三條本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

好了，關於房屋徵收評估辦法小編給大家進行了一個詳細的介紹，內容雖然有點兒多但是小編希望大家可以認真、詳細地去了解，爭取把這方面的一些情況了解透徹。任何事情都不是絕對的，這幾年國家也在加大力度不停地在修訂有關房屋徵收評估方面的一些條款條例。我相信總有一天房屋徵收評估方面一定會更加完善的，不過大家也要抓緊去了解。