讓渡房地產使用權

⑴ 出租的固定資產與出租的投資性房地產有必要區分開嗎

以前投資性房地產是歸於固定資產的，後來因為房地產這塊在中國的影響力超出以往，成為了一個所謂支柱性產業，所以就有必要專門區分開了。
以下是轉的，你可以參考一下：
投資性房地產與固定資產異同探析
《企業會計准則第3號—投資性房地產》已於2007年1月1日起施行。《企業會計准則第3號—投資性房地產》的出台，使得具有投資或增值目的的房地產從「固定資產」、「無形資產」、「存貨」科目中分離出來，單獨歸類為「投資性房地產」，這提高了會計信息的相關性，從而更好的為會計信息使用者作出決策提供了有力依據。那麼，如何准確地理解這個准則並將其運用於實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產與固定資產異同兩個方面進行對比分析，以加深對《企業會計准則第3號—投資性房地產》正確理解，確保這個准則將其准確的運用於實際工作。
一、投資性房地產與固定資產的差異
（一）本質特徵不同。
我國《企業會計准則第4號——固定資產》具體准則中指出固定資產是同時滿足下列特徵的有形資產：一是為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而特有的；二是使用壽命超過一會計年度。從固定資產的定義來看，具有以下三個特徵：1、不以投資和銷售為目的。企業持有固定資產的目的是為了生產商品、提供勞務、出租或經營管理。而不是用於出售和投資的產品；2、可供企業長期使用。使用壽命超過一個會計年度，隨著使用和磨損，通過計提折舊方式逐漸減少帳面價值；3、固定資產是有形資產。具有實物特徵，有一個實體存在。
《企業會計准則第4號——投資性房地產》具體准則中規定，投資性房地，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有之而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。資性房地產主要包括：出租的土地使用權；長期持有並准備增值後轉讓的土地使用權；企業擁有並已出租的建築物。從投資性房地產的定義來看，具有以下三個特徵：1、投資性房地產是一種經營活動而非投資活動。投資性房地產的主要形式是出租建築物、出租土地使用權，這實質上是一種讓渡資產使用權行為；2、投資性房地產隨著時間的推移，其市場價值會超過其賬面價值；3、投資性房地產一般投資金額大、周期長、流動性和變現能力差。
（二）持有目的不同。
雖然投資性房地產與自用房地產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同。
固定資產的持有目的是為了生產商品、提供勞務、出租（不含投資性房地產）或經營管理而持有的。企業持有的固定資產是企業的勞動工具或手段，是服務於企業自身的生產經營活動。
投資性房地產的持有目的是為了為了賺取租金或資本增值，是企業的一種經營活動。投資性房地的主要形式是出租建築物、出租土地使用權，這實質上屬於一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。投資性房地產的另一種形式是持有並准備增值後轉讓的土地使用權，盡管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素有關，但目的是為了增值後轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。根據稅法規定，企業房地產出租、國有土地使用權增值後轉讓均屬於一種經營活動，其取得的房地產租金收入或國有土地使用權轉讓收益應當繳納營業稅。
（三）核算范圍不同。
在會計實務中，企業為了更好地滿足固定資產管理和核算的需要，可對固定資產進行綜合分類，將固定將資產分為生產經營用、非生產經營用、未使用、不需用以及融資租入固定資產等。
根據投資性房地產准則的規定，投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權以及已出租的建築物三類。
可見，固定資產范圍包括投資性房地產范圍。固定資產只有專門用作整體出租且為建築物或者是出租並准備增值後的土地使用權才可能作為投資性房地產核算。
（四）科目設置不同。
固定資產核算使用的會計帳戶主要有「固定資產」、「累計折舊」、「固定資產減值准備」等三個帳戶，用來核算固定資產帳面價值的變動情況。
投資性房地產核算採用成本模式計量情況下，除了一級帳戶設置「投資性房地產」帳戶外，還要設置「投資性房地產累計折舊」等帳戶。當然，投資性房地產若為土地使用權則通過「投資性房地產累計攤銷」帳戶核算攤銷額。特別是投資性房地產核算採用公允價值模式計量的情況下，則要在一級帳戶「投資性房地產」帳戶下設「成本」和「公允價值變動」兩個明細科目，用來核算投資性房地產價值的變動情況，並計入當期損益。
（五）核算方法不同。
固定資產只能採用成本模式核算。在對固定資產發生可資本化的後續支出後，企業應將該固定資產的原價、已計提的累計折舊和減值准備轉銷，將固定資產的賬面價值轉入在建工程。在固定資產發生的後續支出完工並達到預定可使用狀態時，應在後續支出資本化後的固定資產賬面價值不超過其可收回金額的范圍內，從在建工程轉入固定資產。
投資性房地產可以有兩種選擇即成本模式或公允價值模式核算；企業對投資性房地產在資產負債表日多採用成本模式進行後續計量。但是，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，即同時滿足條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場並且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理估計的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。並且已採用公允價值模式計量的投資性房地產。不得從公允價值模式轉為成本模式。

⑵ 關於房子過戶，我爸要把房子產權讓渡給我，我應該通過怎麼樣的過戶方案，讓自己出納的手續費用降到最低

過戶有兩種方式，一是贈與過戶，第二是買賣過戶，如果該房產受讓者今後打內算轉讓，容建議還是買賣過戶，贈與過戶免交營業稅和所得稅，契稅和工本費還是要交，贈與還需辦理公證手續，而且今後再次轉讓需交20%的所得稅。辦理過戶需買賣雙方夫妻本人（未婚開未婚證明）到場，房產過戶帶房產證、雙方的身份證、戶口、婚姻證明，去房管局先查檔（核實買方是否第二套房），簽訂一個買賣合同(降低費用最有效的辦法就是把合同成交金額降低），然後憑查檔單，以及上述材料辦理過戶。以下是二手房買賣過戶的費用，請參考。
1.契稅:如果購買者是第二套房產：契稅為3-4%；首套房產144平米以上是3-4%；90-144平米為1.5-2%；90平米以下為1% 。
2.營業稅 ● 成交價的5.5％ （滿5年免交）
3.個人所得稅 ● 成交價的1％
4.交易手續費 ● 6元/M2；
5.轉移登記費 ● 80元/件

⑶ 地租與房地產價格的關系

一、地價與地租的關系
（一）地價與地租的概念
1、地租的概念。傳統理論認為，地租是直接生產者在農業或其他產業中所創造的生產物被土地所有者佔有的部分。也就是說，是剩餘產品價值的分配。對於土地所有者來說，地租是出售一定時期的土地使用權所收取的價格，其經濟實質是土地所有權在經濟上的實現形式。在我國，國有土地使用權通過租賃按年收取地租，是實現國有土地有償使用的重要方式之一，也是土地所有權在經濁上得以實現的重要手段。
2、地價的概念。土地價格是指人類為了利用土地而花費在土地上的社會必要勞動時間所決定的價格。地價是土地所有權在經濟上實現的直接形式。地價的本質是土地出讓年期內地租的貼現值總和，即地租的資本化。一般認為，土地價格=地租+土地資本+利息額。我國目前以有限的土地出讓金，實質上是有限期的土地使用權價格來表示地價。一般由以下六項因素構成：地租（絕對地租和級差地租）、土地開發費、基礎設施配套費、拆遷費、拆遷開發費所生的利息。我國的地產市場，實際上是土地使用權的讓渡市場。因而，地價是土地使用權的轉讓費用。
（二）地價與地租的關系
經典的地價理論認為，地價的本質是地租的資本化。馬克思指出：「土地價格無非是出租土地的資本化收入。」在數量上，地租與地價互為反函數，地價等於地租除以利息率。這一相互關系的數學模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地價，R—地租，r—利率。P=R/r一式表明，地價是地租以r為利率的資本化；R=P*r一式則表明，地租是地價以r為利率的利息化。這一互為反函數的關系也表明，地租與地價在本質上具有同一性。地租與地價既在本質上具有同一性，又是具有相對獨立性的經濟范疇。
雖然地租與地價互為反函數，但地租與地價的變動卻並不一定是同步的或者成正比的。因此，依據現有地價而推測今後的地價如果對於地價上揚的趨勢缺乏准確的估計，必然產生虛假的、泡沫式的地價。此外，地租與地價的背離是與土地市場上對租入土地與購入土地兩方面需求的顯著反差緊密相關的。若「購入」顯著大於「租入」，則地價相對上揚而地租相對下跌。反之，則地價相對下跌而地租相對上揚。只有當二者的供求狀況大體相當時，二者的實際數值互為反函數的理論關系才能夠比較確切地表現。
二、房價與房租的關系
租賃價格是住宅價格的表現形式，出售價格是住宅價值的貨幣表現形式，體現著一定時期的住宅供求關系。房價和房租都是房屋價值的貨幣表現形式，都是房屋的價格形式，都反映房屋的價值。房屋價值是聯結房租與房價的鏈條。
房價與房租的比價，簡稱為房屋租買比價。它是指同一房產的租賃價格與購買價格的比例關系。房屋租買比價的計算公式為：房屋租買比價=租金/房價或等於月租金/房價
（一）不含地租（地價），單純房租與房價的比價關系
從理論上嚴格地講，房屋租售比價是指不含地價（地租），單純房租與房價之間所保持的科學比例關系。以公式表示：Ri=R/P；R=P*Ri；P=R/Ri Ri—租售比價（房租率）；P—房價；R—房租 單純房價與房租，不計地價與地租，不受土地級差地租的影響；單純地反映房屋生產總價值。在市場經濟條件下房價與房租都是以價值為基礎，隨著供需關系的變化，圍繞價值這個軸線上下波動。而且二者波動的幅度近似同步，即三者變化的倍數基本相同。因此，在市場經濟條件下，單純房租與房價的比價關系應該是比較固定的、不變的、科學的比例關系（不分區位；結構的不同）。以公式表示：Ri=R/P；R*（1+x）=P*（1+x）=R/P。x—房租與房價增減變動倍數。
房價與房租分別反映房屋買賣與租賃兩種交換形式的房屋交換價值，相同的房屋無論用買賣或租賃哪種交換形式，所反映的交換價值應該是相同或相近的。如果相同的房屋用不同的交換形式所反映的交換價值出現很大差異，必然影響人們對交換形式的選擇。實際比價大於正常的比價則促進買房，實際比價小於正常比價則促進租房，這是客觀規律。只有房屋租售比價科學、合理，才有選擇租與售兩種交換形式的對等機會。
（二）含地租（地價）的住宅房地租與房地價的比價關系
雖然單純房租與房價的比價關系在理論上很重要，但畢竟是理論租售比價。在實踐中，房地不可分，地價隱藏在房價之中，而且是影響房價高低的重要因素。一般講，商品房售價就是包含地價在內的房地價，商品房的租金（含存量的市場租金）也是包含地租在內的房地租。
房地租與房地價比價關系與單純房租與房價比價關系相同之處在於，都是房租與房價兩種房屋價格形式間的比例關系；不同之處在於，單純房租與房價的比例不因房屋結構不同（房價不同）和房屋座落區位土地等級不同、地價不同而發生變化，而房地租與房地價的比例則因房屋結構不同（房價不同）和房屋座落區位土地等級不同（地價不同）而發生變化。但在同一時期、同一市場、同一區位、同類房屋的房地租與房地價的比例是相同的、不變的。
房地租與房地價的比例，即房地租金率，是按住宅買賣市場價格計算市場租金的依據，即住宅市場租金：住宅買賣市場價格*房地租金率。
（三）商品房租買比價平衡點的確定和運用
通過建立房價與房租的關系式，便可以求出一個平衡點，用來具體分析當前買房合算與否的分界點。具體方法如下：
1、假定條件。
（1）地租本應計入房價，但為了簡化計算，這里捨去房租構成中的地租。（2）年租金逐年等比率上漲。（3）房價是一次性付款。
2、建立房價與房租的關系式。
設：在房屋耐用期內買房代價與租房代價相等。
因而：買房全部代價：租房全部代價
即：房價及其利息+累計維修費及其利息+累計保險費及其利息=累計房租金及其利息
房價及其利息=累計房租金及其利息-累計維修費及其利息-累計保險費及其利息
此時，房價及其利息中不含維修費、保險費的累計房租金及其利息。
3、求解平衡點。
設：P為房價，G為第一年租金，d為房租中維修費、保險費所佔的比重，i為利息率，a為房租平均年上漲率，n為房屋耐用年限。
將房價及其利息與累計房租及其利息、累計維修費及其利息、累計保險費及其利息變為代數關系式時，就成為：
p（1+i）n=G（1-d）*[（1+i）n（1-s）n]/（i-s）
G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
令K=G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
K是租買比價平衡點的比值。當房價與第一年房租金的比值等於平衡點K值時，說明租房與買房的經濟代價是一樣的。當實際的G/P>K時，即：租房與買房的實際租買比值偏離了這個平衡點，它偏向於有利於購房，不利於租房，租房代價高，買房合算；當實際的G/P<K時，它偏向有利於租房，則買房代價高，租房合算。
由此可見，國家在制定房改政策時，只有充分考慮了合理租售比價問題，才可能使住房制度合理化；只有租售比價達到了合理水平，才能使住房開發建設和經營者無論採取售房還是租房都不虧本。這才能使消費者看到買房與租房利益相等，根據其自身的經濟條件，恰當選擇住房的消費方式；也才能使住房制度改革得以深化，使住宅租售市場得以健康發展。
三、房價與地價的因果關系
對地價與房價因果關系的解釋，要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。
1、需求角度來看，房價上漲導致地價的提高。地價與房價的本質都是一種產權價格，並且都是由供求關系決定的。兩者不同的是：在國內目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向於是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受自然供給的限制，也缺乏彈性，並且，土地供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。
作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的，即由於土地產出物的需求導致了對土地的需求。房價高刺激了對土地的需求，由於土地的供給價格彈性小而導致地價的升高。地價的地區差異性同樣源於各地房價的不同，即不同的城市由於對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同。在各個地區中，由於市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小。因此，可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。
總之，在任一城市中，對增量房地產需求的增加，導致對土地需求的增加，由於土地供給價格彈性較小，導致地價上漲。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高相對房價高而言，只是結果，不是原因。
2、從供給角度來看，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。在房地產增量市場中，房地產是一種生產產品。因此，房價不僅僅是一種需求價格，更是一種供給價格。在房地產開發過程中，由於土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎，開發商總是先獲得土地的使用權，然後才能進行房屋開發和經營，即先形成地價，然後產生房屋建設成本，最後形成增量房地產的成本價格（包括合理利潤）。這個成本價格通過當時市場的供求關系，最後形成真正的增量房地產的交易價格，這個價格一般都高於其成本價格。
由此，上漲的地價進一步推動了房價上漲，但此時的地價與增量房地產的價格並不在一個時點上，而是經過了一個房地產的建設周期，即從供給的角度上看，地價是房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。
總之，地價與房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。地價和房價的升降也是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的，而不能籠統地說由房價來決定地價，或由地價決定房價，地價和房價的上漲最終是由於社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。（

⑷ 為什麼處置固定資產和投資性房地產交營業稅的分錄不一樣

一、處置固復定資產屬制於與企業日常經營活動沒有直接關系的業務，而投資性房地產的核算屬於企業讓渡資產使用權，即屬於企業日常經營活動的內容，經營活動發生的營業稅通過「營業稅金及附加」科目核算。所以處置兩項資產交營業稅的分錄也不一樣。
二、說明
1、固定資產的處置通過「固定資產清理」賬戶核算。
（1）「固定資產清理」科目核算企業因出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等原因轉出的固定資產價值以及在清理過程中發生的費用等。
（2）銷售不動產應交營業稅按出售收入的5%借記「固定資產清理」科目，貸記「應交稅費——應交營業稅」科目。

2、處置投資性房地產應交營業稅通過「營業稅金及附加」科目核算。
（1）「營業稅金及附加」科目核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在「管理費用」科目核算，但與投資性房地產相關的房產稅、土地使用稅在本科目核算。
（2）出售投資性房地產應交營業稅，借記「營業稅金及附加」科目，貸記「應交稅費——應交營業稅」科目。

⑸ 投資性房地產實質是一種讓渡資產使用權對嗎

是的，在稅收上，這項收入是按照租金收入計算的，屬於讓渡資產使用權。

⑹ 房產抵押貸款逾期會有什麼後果

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

1. 1

房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第版一樣就是房產，比如個人權住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

1. 2

⑺ 仲裁委員會開出的房屋讓渡調解書有法律效應嗎

覺得抄他們滿好做推薦 上海免費律師在線襲解答 上海刑事辯護律師www.law38.com刑事拘留與上海律師事務所www.law100.org上海法律咨詢熱線 從事刑事案件多年，上海律師事務所為看守所內羈押當事人辦理取保候審、緩刑案例數以千起。當對象被刑事拘留後，他們的上海刑事辯護律師會第一時間趕往看守所會見，並了解案情，視情節辦理取保候審或者法庭上為當事人爭取緩刑或輕判。詳情上海法律咨詢熱線，他們為您分析案情，了解取保候審及緩刑可行性。

⑻ 房屋產權人雙方（申請人）在世的，房屋面臨拆遷，辦理仲裁讓渡將房產過戶給他們其中的一個子女（被申請人

這不就是簡單的父母，贈予子女嗎？想給誰就給誰，和其他子女無關。但是都得盡贍養義務。

⑼ 營業總收入 營業收入 主營業務收入 區別

一： 營業總收入=營業收入+利息收入+已賺保費+手續費及傭金收入。

二：內營業收入=主營業務收入+其他業容務收入 或 營業收入=產品銷售量（或服務量）*產品單價（或服務單價）；

註：主副產品（或不同等級產品）的銷售收入應全部計入營業收入；所提供的不同類型服務收入也應計入營業收入。

三：主營業務收入是指企業從事本行業生產經營活動所取得的營業收入。

註：主營業務收入根據各行業企業所從事的不同活動而有所區別，如（1）工業企業的主營業務收入指「產品銷售收入」;（2）建築業企業的主營業務收入指工程結算收入「;（3）交通運輸業企業的主管業務收入指「主營業務收入「（4）;批發零售貿易業企業的主營業務收入指商品銷售收入」;（4）房地產業企業的主營業務收入指「房地產經營收入「;（5）其他行業企業的主營業務收入指「經營(營業)收入「。

擴展文件； 《會計資料大全》