土地使用權如何並入房產稅

① 土地使用權是不是要繳納房產稅

土地使用權不需要繳納房產稅。在無形資產中核算的土地使用權，屬於房產應分攤的土地價值部分，應將地價計入房產原值徵收房產稅；但劃撥土地以國家授權經營、作價入股等方式對土地進行評估入賬的，不屬於取得土地使用權支付的價款，不需要計入房產原值交房產稅。
【法律依據】
《房產稅暫行條例》第一條
房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。
第二條
房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

② 從何時起土地價值並入房產稅計稅

請參考如下文件：

財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知

財稅[2010]121號 2010-12-21

…
三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
…

本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

③ 新規定中土地價值並入房產原值後土地價值這部分面積是否還交土地稅

根據《財政部
國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：「三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。本通知自發文之日起執行（該文件成文日期為：2010-12-21）。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。」
因此，該文件應當從2010年12月21日起執行。宗地容積率高於0.5的，應當將土地價值全部並入房產原值計算繳納房產稅。
土地價值並入房產原值繳納房產稅後，城鎮土地使用稅仍應當按照土地面積乘以適用稅額計算繳納。
並入房產原值計算繳納房產稅的土地價值包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等，即不能以攤銷後的剩餘價值計稅。

④ 土地價值如何計入房產稅

根據《財政部國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》第三條規定：「關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

計稅依據

1、從價計征

按照房產余值征稅的，稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

(4)土地使用權如何並入房產稅擴展閱讀：

中國土地價格的涵義不同於一般土地私有制國家：

第一，它是取得一定年期土地使用權時支付的代價，而不是土地所有權的價格。

第二，土地使用權價格是一定年限的地租收入資本化，土地所有權價格是無限期的地租收入資本化。從理論上講，土地使用權價格低於土地所有權價格；土地使用權年限長的，其價格要高於土地使用權年限短的。

第三，由於土地使用年期較長，按法律規定，最長可達70年，而且在使用期間也有轉讓、出租、抵押等權利，又類似於所有權。所以，地價評估原理、程序與方法上又類似於私有制國家。

⑤ 土地如何計算房產稅

我將相關文件復制給你，上面說的很清楚，土地價值應該計入房產原值，計征房產稅。
財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知
財稅[2010]121號
頒布時間：2010-12-21發文單位：財政部國家稅務總局
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、青海、寧夏省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現將安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策通知如下：

一、關於安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題

對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高於25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高於10人（含10人）的單位，可減征或免徵該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。

《國家稅務局關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]15號)第十八條第四項同時廢止。

二、關於出租房產免收租金期間房產稅問題

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題

對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。

本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二O一O年十二月二十一日

抄送：財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處。

⑥ 土地價值是否並入房產原值繳稅

土地價值必須計入房產原值繳納房產稅。
財稅[2010]121號文件規定：無論會計上如何核算，都要將土地價款並入房產原值繳納房產稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題：
一、計算方法和順序
1、首先需要明確的是按每塊土地來計算並入房產原值征稅，如果企業只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計算。
2、因為房產稅納稅義務最終要歸集到具體的房產上，而房產又存在應稅房產、免稅房產、從價徵收房產、從租徵收房產的區別，所以計算順序應該是（1）、按宗確認房產原值和面積，有證房產按證號分別計算，無證房產也應按宗計算；（2）、判斷房屋坐落地塊價值是否需要並入房產原值，如需並入則計算確認房產坐落地塊的價值；（3）計算出該宗房產所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產建築面積（包括應稅房產和免稅房產）除以土地面積得出；（4）對照不同容積率的不同計算方法將房產坐落地塊的土地價值並入地塊上所有房屋價值中（包括應稅房產和免稅房產），對免稅房產雖並入但不征稅；（5）將每宗應稅房產按面積分攤為從價和從租兩部分（從租部分可能為零）。對從租房產，雖將地價並入但並不據此征稅，而據租金收入征稅，對從價部分房產則將地價一並征稅。至此完成土地價款並入房產征稅的計算確認。
二、房產稅納稅義務的起點
房產稅納稅義務的起點為房產完工記入固定資產、投資性房地產的時間或房產實際投入使用時間或領取產權證書時間的次月。以三個時間孰前為標准，不單獨以會計核算上記入固定資產或投資性房地產為標准。
三、房產原值需關注是否產生應該資本化的資金成本
房產原值的核算確認十分重要，如果少計將持續產生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴格執行財務會計制度及稅收政策的規定，這不是本文的重點。此處強調的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關注納稅人有無發生為房產投資而產生的借款，其房產建設完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設期借款合同。
四、關於土地價款的問題
1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用，以及土地開發費用，如取得土地後的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調兩條：一是專為取得土地而發生；二是有現金流出，強調的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼，土地取得成本的確認以及其土地價值的掌握應以與國土部門簽訂的合同價格為准確認。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。（出讓金減免可能存在無現金流出現象），在企業所得稅業務中，需要將減免、補貼等確認為補貼收入。
2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需並入。
3、國有劃撥土地以國有土地授權經營或投資入股的土地如索普集團部分土地，不需並入。
4、A法人持有土地，B法人持有房產，在對B法人徵收房產稅時不需將A公司土地價款並入征稅。
5、如果A公司持有土地，而將房產記入A公司的非獨立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務人應該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產稅由A公司交納還是由B公司交納，均應將土地價款並入房產原值征稅，如港務集團。
6、國有劃撥土地後，發生改制的情況，分兩種情況：一類主要為市屬企業改制時由新的股東根據改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股，也應根據改制中的評估的土地價款將其並入征稅，如飛亞軸承等；二是改制時並未由新的企業股東向政府出資購買的情況，如正茂集團，不能認定向政府支付了土地價款，則不應將土地價款並入房產價值征稅。
7、土地評估增值分兩種情況：一是前面所說改制時的評估增值，視同支付了土地價款需並入征稅，二是非改制原因而發生的評估增值，則不需並入征稅。