宅基地使用權的流轉的范圍

❶ 農村宅基地的流轉問題

農村宅基地能否轉讓
近年來，隨著房地產行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那麼，農村宅基地能否轉讓？我國現行的法律是怎樣規定的？宅基地轉讓後會產生怎樣的法律後果。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、農村宅基地的特點
農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。因此，宅基地使用權具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，並且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權的用途具有限制性。農民獲得宅基地使用權後，只能在該土地上建造房屋，並作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權只是基於集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。
二、農村宅基地、房屋買賣相關立法狀況
(一)國家立法
1、憲法
《憲法》第十條第四款規定：「任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。」該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。
2、法律
《土地管理法》作為現行調整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」
該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」「農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。」「農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。」「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」
該法第六十三條對涉及宅基地使用權在內的集體土地使用權的流轉作了規定：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」
關於宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外……。」第三十四條規定：「下列財產可以抵押：……(五)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……。」依據該法，宅基地使用權不能單獨抵押。
3、行政法規和部門規章
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：「依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。」表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。
1995年，國家土地管理局印發了《確定土地所有權和使用權的若干規定》。其中關於農村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成後宅基地使用權面積超標的處理原則。第四十九條規定：「接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標准，按照有關規定處理後允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權……。」第五十一條規定：「按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內註明超過標准面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，其超過部分退還集體。」
1996年5月6日國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發，明確了禁止農村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」
4、司法解釋
關於調整農村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中。其中第60條規定：「村鎮公民之間由於買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批准手續辦理。」第64條規定：「公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。」上述司法解釋作為審判實踐中確認農村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據，較為常用。
(二)地方立法和政策
國家雖然對涉及農村房屋、宅基地買賣做了一些規定，但較為原則，實踐中的地方性法規、規章乃至按照政策制定的章程、規約成為調整上述糾紛的主要依據。
如上海市《關於鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規定進城農民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的農民，同時鼓勵集體經濟組織興建農民公寓住宅，進城農民自願退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農民公寓住宅用地等價置換。該辦法還規定購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件」
從上述規定來看，一般認為宅基地取得權是一種基於身份的權利，失去集體經濟組織成員這一身份，其宅基地取得權也就失去了存在基礎。因此非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。此外在各農村組織的規約、章程中也體現了這一精神。
另對於農村房屋買賣，一些地區也規定了農村房屋須在特定主體間轉讓。如《上海市房地產轉讓辦法》第13條第1款第2項規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(鎮)范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。該條第2款規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(2)項規定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的徵用手續後，方可依照本辦法的規定辦理轉讓手續。
（三）、對相關法律法規的思考
1、規定原則，層次較低
調整農村房屋、宅基地使用權的法律規范數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關於買賣方面的規范數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規范進行調整。國務院雖於1993年頒布了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批許可權，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關於加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。
2、內容不明，沖突嚴重
由於法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。
（1）、關於宅基地單獨買賣
根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用於非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用於非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批准或者不予批准，僅是規范建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現了不統一的情形。
（2）、關於宅基地和房屋抵押
根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之後，如何確定房屋抵押後宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物范圍，但按照我國目前「房地一致」的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。（3）、關於宅基地能否連同房屋一起移轉
《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對於農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規定，理解上易產生歧義。
如果農村居民買賣房屋包括同時轉讓宅基地使用權，則不利於宅基地使用權的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關於宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權，進行房地產開發投資，使宅基地的原有功能發生改變；如果要對買受人資格加以限制，那麼應該如何限制？法無明文規定。有人認為，應限制在本村范圍內，因為只有本村農民才是本集體土地所有權主體的成員，才有權享有宅基地無償分配使用的福利。也有人認為，應限制在本鄉范圍內，因為在一個鄉范圍內政府對農民宅基地實施管理最為有效。還有人認為應限制在本縣范圍內，因為農民宅基地的地籍管理的最大可控制范圍為一個縣境內。認識上的不統一必然導致做法的不一致。
如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了「房地一致」原則。
通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限於農民，不得向城鎮居民出售，但須滿足下列條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房；（2）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（3）轉讓行為徵得集體組織同意；（4）宅基地使用隨房一並轉讓。
三、農村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則
從前文可以看出，宅基地使用權通常與地上房屋一並轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。因此，實踐中多見的是因宅基地上房屋轉讓而引發的糾紛。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對於農村宅基地上房屋轉讓行為發生後如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
第三，對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
四、司法對策
(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件
1、履行相關審批手續《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批准等手續，並完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批准，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權並未發生轉移
2、受讓人主體資格應受限制
宅基地分配製度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對於宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
3、轉讓後原則上仍遵循「一戶一宅」
《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地「一戶一宅」的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書內註明超標的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，並對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。
(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關於此類合同在訂立前後應當辦理申請、審查、批准和登記手續的規定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據《城市房地產管理法》第六十條規定，房地產轉讓應辦理變更登記；根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記並不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」
首先，依據該規定需要辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據，因此《土地登記規則》並不能作為認定合同須依法登記後生效的依據。其次，《城市房地產管理法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，其不應適用於農村宅基地使用權；再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關條文規定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規范的是物權行為，而非規范屬於債權行為的買賣合同。最後，從登記設立的目的考察，登記作為不動產物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和「一戶一宅」標准不影響買賣合同效力
合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標准。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規范性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無效。雖然《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定「農村房屋不得向城市居民出售。」但其發文機關是國務院辦公廳，並非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據；而《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」並未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。至於第六十三條規定：「農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」其立法目的是為限制農村集體土地用於非農業建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬於農村建設用地的性質。故農村宅基地房屋買賣合同並不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和「一戶一宅」的標准，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批准並辦理了過戶登記手續的，應繼續履行；經過有關組織或部門批准但未辦理過戶登記手續的，可責令補辦；未經批准而無法辦理過戶登記手續的，屬於合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定
農民將經依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和「一戶一宅」原則的限定。

❷ 農村宅基地流轉有何規定

農村宅基地來由於其土地屬性的特源殊性，其使用權的流轉只限於集體內部成員。
1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。
2、根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。

3、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用於建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。

❸ 為什麼要限制宅基地使用權的流轉

自「三大改造」完成至今，宅基地使用權流轉一直處於被嚴格控制的狀態，這主要是因為宅基地使用權與農村集體居住保障功能息息相關。為確保農村集體的居住保障功能完好，國家從法律和土地政策兩個角度都嚴格限制宅基地使用權流轉。
依照《物權法》、《土地管理法》之規定並參考部分省（直轄市）出台的《農村宅基地管理辦法》，總結得出取得宅基地使用權需具備以下三個條件：第一，具備一定主體資格，即成為某集體經濟組織中的一員；第二，農村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；第三，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。滿足上述三個條件的農村村民，可以向村集體申請宅基地。並且需要經過鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准才能取得農村宅基地使用權。由此觀之，宅基地使用權的獲得主要源於身份，無需向村集體支付相應的對價，第二個條件與第三個條件均為限制濫用宅基地資源而設。綜合宅基地使用權的取得方式、限製取得條件，就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結論。
將居民住房保障政策與農民住房保障政策相比，則更能支持上述結論。城鎮居民雖然可以享受經濟適用房、公積金等住房保障政策，但仍需交納土地出讓金來獲取住房（商品房）底下地皮的使用權。農民雖然享受不到城鎮居民住房保障政策，但其可以無償取得宅基地使用權，無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農村集體所有，但法律上並沒有關於宅基地使用權期限、回收條件、回收主體及回收程序的具體規定。也就是說理論上宅基地歸農村集體所有，但實際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權，即使村民的宅基地上房屋滅失，村集體也鮮有回收村民宅基地使用權的情況發生。
立法者限制宅基地流轉的根本意圖是確保村民集體居住保障功能完好，只要是不讓宅基地流出村民集體掌握的宅基地范圍就不會減損村民集體居住保障功能。也就是說同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地是被允許的，因為沒有造成集體所有的宅基地「外溢」。沒有造成集體所有的宅基地「外溢」的典型流轉情形是同村農民之間以買賣、贈與、租賃等方式出讓、流轉本集體經濟組織所有的宅基地的使用權。必須要說明的是，即使是在同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地，也必須遵守「一戶一宅」且宅基地面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準的基本原則。如果本集體經濟組織成員繼受取得農村房屋及其所佔宅基地後變成「一戶多宅」，多餘的宅基地應該由土地行政管理部門進行後續處理。
理論上，農村集體經濟組織內部成員之間流轉宅基地必須滿足流轉雙方主體是農村集體經濟組織成員且流轉的宅基地屬於流轉雙方主體所在村民集體經濟組織所有兩個條件，但司法實踐中，除上述兩個條件外，司法實踐中直接以宅基地為標的物進行流轉的情況幾乎不存在，更為常見的情形是以建於宅基地之上的地上房屋作為標的物進行流轉，這或許是實踐對嚴格限制宅基地流轉原則的迴避和變相處理。

❹ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

從受來讓的主體上，可以分為向本集源體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。

《憲法》第十條

宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。

《合同法》第五十一條

無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。

反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

(4)宅基地使用權的流轉的范圍擴展閱讀

農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。

2、轉讓人與受讓人同為本村村民。

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。

5、如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

❺ 宅基地使用權流轉/宅基地流轉有何規定

宅基地使用權流轉需滿足幾個條件：
1、轉讓行為需徵得集體經濟組織同意
2、轉讓雙方為同一集體經濟組織成員
3、受讓人滿足宅基地申請條件
4、宅基地使用權不得單獨流轉，需地同房一塊流轉

❻ 宅基地房只在農民集體之間流轉，將來會逐步放開流轉對象身份嗎

宅基地房目前只在農民集體之間流轉，將來有可能會逐步放開流轉對象身份。因為國家正在考慮「合理放開部分集體建設用地自由流轉」。
在我國推進城鎮化的大背景下，土地制度改革被認為是推進城鎮化的突破口。《經濟參考報》記者獲悉，國土部已經考慮在加快完善農村醫療、養老等保障制度的前提下，逐步放開宅基地使用權流轉。
國土部日前召開內部研討會，研究新型城鎮化背景下的土地制度改革。由於我國存在城鄉二元結構，農村集體建設用地難以自由流轉。其結果是，城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地。因此，積極探索城鄉自由流動的路徑，宅基地、集體建設用地都是今後改革的重點。上述人士認為，農村的宅基地管理應有所調整，或可考慮先佔後銷。事實上，雖然國土部對於宅基地流轉試點未明確下達文件或進行審批，但除重慶、成都兩大「全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區」外，浙江、安徽、廣東等地也已開始著手進行宅基地流轉試點工作。
據了解，探索建立宅基地流轉制度，真正體現農民的財產權益，是浙皖粵三地的試點目標。其中，確定當地農村宅基地使用權和土地承包經營權可以用於進行抵押貸款，使宅基地用益物權得以體現，是三地方案的共通點。現實情況是，隨著城鎮化的推進，耕地遭到兩頭擠壓——城市擴張佔用耕地資源，農民建房築院佔用大量耕地。從耕地保護、節約集約用地來看，農村宅基地改革迫在眉睫。但值得注意的是，農村集體建設用地在我國現行法律范圍內並不允許出讓或轉讓使用權。土地管理法第63條就明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。

❼ 如何看宅基地買賣新政：宅基地可跨村鎮流轉

在目前只是試點政策，全國范圍內尚未全面推行。
瀏陽是全國33個土地改革試點區之一。它允許農村宅基地使用權在縣域內流轉，是對現行法律法規的重大突破。按規定流轉的宅基地連同附屬房屋，可頒發不動產證書。
劉亞光，是最早受益新政的當地農民之一。
宅基地跨村鎮流轉實現土地資源優化配置
瀏陽市大瑤鎮南山村，已有48戶外村鎮農民在此置地建房。
48戶人住在兩個居民點里。劉亞光所在的居住地叫「芙蓉小區」。早在2006年，這個小區就開始偷偷接納外村鎮農民了，算是民間自發的「先行先試」。
此行為有悖當時政策，卻有其合理性。劉亞光的故事，就是很好的說明。
他原本住在大瑤鎮老桂新村，老宅沿山切坡建成，隱患重重。他老早就想另覓新址建房。但村莊地處山區，適合建房的地塊並不多。況且，村莊地處偏遠，劉亞光老宅通往外界的路，摩托車都很難通行。
當時，幾十公里外的南山村啟動了一個新農村居民點建設項目。新規劃的土地富餘，可接納外來戶。村子離大瑤鎮集鎮只有5分鍾車程，大瑤是「全國綜合實力千強鎮」，不少外村鎮農民願意遷居此地。
譬如劉亞光，他常年在大瑤鎮上打工做生意，算是「進城農民」。之前，「城」與「家」實在太遠。搬到南山村後，他基本實現了家門口上下班。小孩上學也方便，來回十分鍾步程。之前在老桂新村，劉亞光的孩子上學，單程要走一個多小時山路。
「這個案例，往大了說是『土地資源的優化配置』，往具體說是『解決農民後顧之憂』。」在瀏陽市國土局大瑤國土所所長羅其晏看來，這都得益於「宅基地跨村鎮流轉」之功。
當然，這種「流轉」長期以來為法律所禁止。劉亞光也一直擔心，「哪天村裡又把地收回去了」。
2015年3月啟動的瀏陽宅基地改革試點，給南山村的「先行先試」轉了正，也給了劉亞光一顆定心丸。2016年10月，他拿到了載明房屋土地面積的不動產證。

❽ 我國的宅基地使用權放開流轉會有哪些利弊

土地來法 第六十二條 農村村民一戶只能源擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
不是放開，不過是給了群眾一點處理處置權利，土地法第六十二條還是要執行的，想違規違法使用宅基地是不可能的

❾ 農村宅基地流轉是什麼意思

農村宅基地流轉就是宅基地的使用權抵押或轉讓。

一、農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，並對宅基地進行佔有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。

二、《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確提出，要「賦予農民更多財產權利」，包括「保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權」。

三、對於農民的宅基地，「保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。」

(9)宅基地使用權的流轉的范圍擴展閱讀：

《中華人民共和國土地管理法》第二十一條 農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

超過本辦法規定的標准，多佔的土地以非法佔用土地論處。

第二十二條 縣土地行政主管部門對非法佔用土地或者超過批準的面積多佔土地建造住宅的，應當責令其停止建設;對拒不停止、繼續施工的，有權拆除繼續違法搶建部分的建築物和其他設施，並可以查封、暫扣用於施工的工具、設備、建築材料等。各鄉(鎮)人民政府和有關部門予以協助配合。

第二十三條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

❿ 宅基地可以在同村人之間轉讓,是哪條法律規定的請具體說明一下的是什麼法第幾條謝謝

《中華人民共和國土地管理法》第八條規定： 城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
由此可見，對於宅基地，個人只擁有使用權，沒有所有權。
宅基地使用權不同於一般用益權，該權利的取得和享有與集體經濟組織成員資格緊密相連，具有一定的福利性質和社會保障功能。宅基地使用權的主體應為集體經濟組織成員，也只能在本集體經濟組織成員之間流轉。
宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批准；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
具體法律條款如下：
《中華人民共和國物權法》
第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
《中華人民共和國土地管理法》
第八條規定： 城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
《中華人民共和國憲法》第十條城市的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。
一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。