物權公示

❶ 物權公示的法律思考

最新《物權法》（草案）的思考
最新的全國人大法工委的《物權法》（草案）第四條規定 物權應當公示。記載於不動產登記簿的人是該不動產的權利人，動產的佔有人是該動產的權利人，但有相反證據證明的除外。法律規定不經登記即可取得物權的，依照其規定。對此條規定，本人與部分人的意見一致，認為這里規定的「物權應當公示」不妥。確立物權公示原則的目的在於保障交易安全，對於沒有交易要求的物，不應當適用物權公示原則。建議修改為：物權的設立、變更、轉讓和消滅應當公示。對於不動產登記的規定，本人認為草案的規定基本上有利於明確不動產物權的歸屬，防止並減少糾紛。但十九規定異議登記須經權利人書面同意，本人認為在實踐中幾乎不可能實現。還有，第十九條中「以人民法院裁定予以異議登記」的規定在民事訴訟法上沒有立法依據，法院不好操作。覺得應該修改十九條。
有關中國不動產登記制度的幾點結論
總結上述分析，對於中國不動產登記制度，可以提出以下幾點結論性意見
⑴物權公示為權利公示，不動產登記則為不動產物權之得失變更的登記行為，其或者為對已經取得的物權以及物權的不復存在進行「宣示」，或者為對依法應當取得的物權進行「確認」，但其並非一種權利創設行為。
⑵不動產物權登記與不動產（尤其是土地）的行政管理性質上非屬同一，兩者必須分開。
⑶登記機關的職能，主要在於對依法已經取得或者依法應當取得的不動產物權予以公示，故對於當事人據以取得物權的法定根據（法律行為、行政命令以及
審批文件、法院判決等）可以僅僅具有形式上的審查義務（有關文書是否真實、完備）而無實質上的審查義務（合同是否為當事人真實的意思表示、行政審批和
法院判決是否合法等）。
⑷不動產登記公信力之有無以及強弱，應當取決於登記制度完備之程度。以中國不動產登記制度的現狀和預期，不宜賦予不動產登記以絕對的公信力。
構建適合中國國情的不動產登記機構
⑴登記價值的沖突和平衡
便民是第一價值取向：登記除所具有的物權公示 功能外，雖然還有行政監督的作用，但這個作用是從屬的、外在的，而不是本原的、固有的，行政機關完全可利用法院登記的信息實施其行政監管的職能。效率是第二價值取向，必須建立統一的登記機關，「多頭登記」已成為眾矢之的，並被認為是導致中國登記狀況十分混亂的主要原因。成本是第三價值取向。
⑵關於不動產物權登記的考慮
登記機構定位的考慮主要是針對不動產物權本身的多樣性和復雜性，當前設置統一登記機關的成本和可行性也是必須考慮的。當然最重要的是要克服掉當前登記體制下容易滋生腐敗低、效率和不專業的最為根本的弊端。這是中國不動產登記制度另外一個非常重要的基點。其中不動產登記的技術性問題不是最為艱難的問題，不應成為取捨各種方案的決定性因素。
⑶不動產機構設置的方案
目前國內的學術界和實務界就不動產機構設置的方案歸納有以下幾種：
第一種，認為應由不動產所在地的縣級人民法院管轄；
第二種，認為仍然應由不動產所在地的行政主管機關管轄，但在現有基礎上進行適當地非實質性改變的統一性整合；
第三種，對不動產登記實行公證部門的實質審查和登記機關形式審查的分離；
第四種，成立獨立於現有不動產行政主管部門的實行垂直管理體制的不動產登記機關。本方案也細分為兩種，或是由統一的不動產登記機關向不動產主管部門派出登記人員進行登記或者統一納入獨立的登記體系；
第五種，認為應創立具有服務功能的中介性質的登記機構體系；
當前各種方案的比較學分析
第一種方案分析：登記制度的設計首先必須符合國情，中國司法機關本身受行政權力影響及大，在法院本身還在極力尋求獨立的過程中由法院負責登記會增加法院負擔，有可能要犧牲法院的中立性 再者牽涉到推動行政管理體制的改革的艱巨長期問題。
第二種方案分析：在中國目前，登記機關屬於行政機關，行政機關行使登記權，即使採用形式審查原則，也不夠超脫。換而言之，由行政機關行使不動產物權的登記權，不利於行政機構的職能轉變。由行政機關作為登記部門，難以消除政出多門、分散林立的弊端，也就是難以確保登記部門的統一性，容易造成登記效率的低下以及登記出錯的弊端。
第三種方案分析：中國的《物權法（草案）》對不動產登記實行了實質審查原則。《物權法（草案）》排除了公證部門僅介入不動產實質審查，由專門的不動產登記負責形式審查後登記模式的可能。
第四種方案分析：建立統一的不動產登記管理機構，目前看來不現實，專門重新設立一個獨立的行政機關負責登記，必要性不大，而且也不符合行政機構精簡的原則和發展方向，不確定因素也較多。
第五種方案分析：建立具有服務功能的中介機構進行登記，能在一定程度上強化不動產登記的民事行為性質，通過將不動產審批機關和登記機關的職能剝離理論上是可以實現行政機關的干擾的。應該是一種可以試點的模式。
統籌折中方案的可行性分析
出於中國機構改革的復雜性和不動產登記制度的考慮，可以實行過度性和試點性及試驗性模式相結合方案，以迎接不動產法或者不動產登記條例的出台，恐怕這個過程不會很短。
令以及審批文件、法院判決等）可以僅僅具有形式上的審查義務（有關文書是否真實、完備）而無實質上的審查義務（合同是否為當事人真實的意思表示、行政審批和法院判決是否合法等）。

❷ 物權公示公信原則有哪些

根據我國物權法第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
第二節 動產交付
第二十三條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。
第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
第二十五條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。
第二十六條 動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
第二十七條 動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續佔有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。
第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
由此可見，無論動產還是不動產，所有權的轉移必須公示。原則上，動產以交付為公示，不動產以登記為公示。
同時，物權法還規定，無需登記的不動產的轉移不能對抗善意第三人。
也就是說，物權的公示原則可以總結為：不動產以登記為原則，不登記為例外；動產以必須交付為原則。

❸ 物權公示五統一是哪五個

1、「一個統一抄」：機關事業單襲位與企業等城鎮從業人員統一實行社會統籌和個人賬戶相結合的基本養老保險制度，都實行單位和個人繳費，都實行與繳費相掛鉤的養老金待遇計發辦法，從制度和機制上化解「雙軌制」矛盾。 在此基礎上，形成城鎮職工和城鄉居民基本養老保險並行的兩大制度平台，並可相互銜接，從而構建起完整的城鄉養老保險制度體系。 2、「五個同步」： 一是機關與事業單位同步改革，避免單獨對事業單位退休制度改革引起不平衡。 二是職業年金與基本養老保險制度同步建立，在優化保障體系結構的同時保持待遇水平總體不降低。 三是養老保險制度改革與完善工資制度同步推進，在增加工資的同時實行個人繳費。 四是待遇確定機制與調整機制同步完善，退休待遇計發辦法突出體現多繳多得，今後待遇調整要綜合考慮經濟發展、物價水平、工資增長等因素，並與企業退休人員等群體統籌安排，體現再分配更加註重公平的原則。 五是改革在全國范圍同步實施，防止地區之間出現先改與後改的矛盾

❹ 動產物權和不動產物權的公示方法分別是什麼

物權法草案第四條規定：「物權應當公示。記載於不動產登記簿的人是該不版動產的權利人，動產的佔有人權是該動產的權利人，但有相反證據證明的除外。法律規定不經登記即可取得物權的，依照其規定。」 所謂「物權公示」，就是公示物的權利狀態，即物現歸何人所有，物上設有何種權種負擔，是否發生權利變動等。「公示」是物權變動的要件，動產以交付為公示方式，不動產以登記為公示方式。

❺ 物權公示的效力

簡單說物權公示的效力是指在物權法上所產生的公信力和確認依公示方法所取得的物權具有對抗第三人的效力。所謂公信力，是指一旦當事人變更物權時，依據法律的規定進行了公示，則即使依公示方法表現出來的物權不存在或存在瑕疵，但對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在時相同的法律效果，以保護交易的安全。根據物權法定的原則，物權的內容，效力，變動等必須由法律統一確定，不允許依當事人的意思自由創設。物權的公示是法律為透明物權關系而採取的強制措施，主要目的在於保護當事人的交易安全，而物權公示保護交易安全的主要途徑就是為公眾提供了解物權的歸屬以及物上所存在的其它支配權。物權的效力如上所述，包括三個方面，即三大效力：
（一）物權轉讓的效力，即未經登記的不動產物權變動以及未經交付的動產物權變動不發生物權之得失變更的法律效力。
（二）權利正確性推定的效力，即推定以不動產登記薄所記載的當事人的權利內容為正確的不動產權利，以動產的佔有為正確的權利人佔有。即使不動產登記薄所記載的物權與實際的不動產物權不一致，或者動產的佔有與實際的動產物權不一致，但無論其是基於權利人，相對人或者不動產登記機關的過錯，登記對任意之善意第三人均為正確，動產佔有人則被推定為所有人。
（三）善意保護的效力，即通過法定方式取得的物權不受原權利人的追奪，即使登記錯誤，從登記名義人處取得物權的善意第三人仍受保護；即使佔有非為權利人，從佔有人處取得物權的善意第三人仍受保護。
上述三種效力的表述從三個不同的角度充分說明了物權公示的效力第一個效力亦可以表述為公示對於物權變動的效力。 從各國的規定來看，有四種模式：
⑴意思主義，即物權的變動無須登記或者交付，此為法國立法模式；
⑵對抗主義，即物權變動非經登記或者交付不得對抗善意第三人但在當事人之間可產生物權變動的效力，此為日本立法模式；
⑶要件主義，即物權變動必須以登記或者交付為要件，詞為奧地利，俄羅斯立法模式。中國的民法通則也是採用這種立法模式；
⑷形式主義，即物權變動除進行登記或交付外，當事人還應就物權變動作成一個獨立於債權契約的以物權變動為內容的合意，稱為物權行為。

❻ 論物權公示的方法和物權公示的效力~望高手幫忙~小弟萬分感謝了~

物權公示的方法，因不動產物權和動產物權的不同而不同。不動產物權以登回記和登記的變更作為權利答享有和變更的公示方法，動產物權以佔有作為權利享有的公示方法，以交付作為權利變更的公示方法。對於具有重要價值的動產，其物權的變動，也須以登記來公示。應注意的是，具有重要價值的動產物權變動的登記，並不是物權變動生效的要件。通過不動產物權和動產物權的不同的公示方法，社會公眾可知曉物權的享有和變動情況。
物權公示的效力，是指物權公示所生的法律效果。關於物權公示的效力，有兩種不同的規定。1）以登記或交付的公示方法，作為物權變動的成立或生效要件；不動產物權的變動，如未經登記，動產物權的變動，如未經交付，在當事人之間不發生物權變動的效力，也無對抗第三人的效力；2）以登記或交付的公示方法，作為物權變動的對抗要件；不動產物權的變動，如未經登記，動產物權的變動，如未經交付，在當事人之間仍發生物權變動的效力，而無對抗第三人的效力。可以從我國《民法通則》第72條的規定看出，我國物權公示的方法，以物權變動的成立要件為原則，以物權變動的對抗要件為例外。

❼ 物權公示的不同學說

中國學者關於物權公示的定義尚不統一，有「物權變動說」、 「物權狀態說」 、「物權狀態與變動說」等。這些爭議的焦點在於公示的對象或者內容到底是什麼。「物權變動說」認為，物權公示即對於物權變動的公示。「物權狀態說」認為，物權公示即是物權的權利狀態的公示。「物權狀態與變動說」主張物權公示的是物權的現實狀態及其物權變動的情況。 而按照「物權狀態與變動說」，物權公示的客體包括兩個，一是標的物上的物權狀態；二是標的物上的物權變動。這實際上是上述兩種觀點的綜合。因為物權為具有絕對排他性效力的權利，若某一物上已經成立物權，則與之不能兩立的、有著同一內容的物權便不得再行成立。物權具有排他性，其變動常常產生排他效果，若不能由外界查悉其變動的徵象，則難免致第三人於不測的損害。因此要發揮物權的排他作用，防止人對物的爭奪、對他人財產的侵犯，物權公示制度使當事人及第三人能夠直接從外部認識物權的存在及現象，物權法律關系據此得以透明。反之，若無此項制度，則於交易旺盛、物權變動頻繁的市場交易中，不僅物權交易的安全將受到損害，且也必然害及第三人利益，從而最終使財產交易秩序陷於紊亂境地。足見物權的公示制度具有維護物的佔有秩序和交易安全的雙重作用。
其實，各種觀點都有著自己特定的歷史文化傳統。例如，在形式主義（無論是物權形式主義還是債權形式主義）立法模式下，物權變動的結果依賴於公示本身，公示生效即彰顯公示標的物上的物權狀況；不過在「物權形式主義」的模式下，由於物權變動的意思表示與公示本身不可分離，因此，公示自然包含了物權變動的意思表示的公示。從物權公示制度的首要功能在於維護交易安全這一點來看，即使是「物權變動說」，其目的也主要在於公示物權變動的結果狀態，使第三人在進行交易時知曉標的物上的物權權屬狀況，換言之，第三人僅需知道物權變動的結果（通過對動產佔有的辨認確認動產上的物權權屬，通過對登記的辨認確認不動產上的物權權屬），而對於該物權變動的行為及其過程，似無知曉的必要。單就這點看，「物權狀態說」似更為可取。
實際上，透過上述種種學說分歧的表面，筆者認為它們彼此之間有著很大的共同性。無論是物權狀態說，還是物權變動說，抑或是物權狀態和物權變動說，其根本的目的都是為了向世人公開特定標的物上的物權狀況，以使人們了解該物之上的物權變動。綜上所述，所謂物權公示，是指物權的變動應依法律規定的能夠為公眾所知曉的形式向社會公開。

❽ 物權公示有什麼作用

物權公復示的作用：為制了讓他人清楚地知道誰是權利人，以維護權利人、與交易有關的人的合法權益。除有相反證據證明的以外，記載於不動產登記簿上的人是該不動產的權利人，動產的佔有人是該動產的權利人。
物權的公示原則是物權法的基本原則之一。物權變動涉及一國財產的流涌，關乎一國的交易秩序，因而公示及其重要。公示將物權的實際狀態表彰於外，通過對交易人信賴的維護，向社會交易界提供統一的、穩定的、普遍信服的法律基礎。物權公示對物權法的重大意義於促進大陸法系物權法的理論研究與立法和司法實踐都是不爭的事實。

❾ 物權公示的決定力

公示推定力使得具有特定權利外觀的物權被推定為真實的權利，從而免除權利人證明權利的負擔，也向社會提供了確定的權利信息。正是基於公示推定力，抽象的物權得以向世人表徵其具體的存在狀態，為物權人的利益與物權交易奠定了安全性的基礎。不過，公示推定力固然重要，但它主要指向靜態物權，只有輔之以公示決定力，才能保障物權交易的動態安全。
物權變動是指特定的物權關系發生變化，典型形態是物權進入交易市場，實現物之價值。雖然法律行為是物權變動的通常原因，但其成立生效並不能直接發生物權變動的效果，還必須進行不動產登記或者動產交付，這就是物權公示決定力的表現，簡言之，就是「未公示者不得生效」。這種規則早在古羅馬就已存在，在羅馬法中，「要式物」買賣，需採用「要式買賣」或者「擬訴棄權」的復雜形式，比如，當事人要在若干證人面前，由買方一手持象徵物，一手持銅塊，聲稱他用銅塊和稱購買物品，隨後司稱用銅塊擊稱，將銅塊交給賣方，表示移轉物品所有權。這種形式決定物權變動的規則在日爾曼以降的德意志民族法律中表現的尤其突出，形式甚至是各個時期德國不動產法所普遍具有的本質標志，它產生於地方習俗和特定發展情境之中，作為與「公示」概念緊密關聯的特質，增補了德國不動產法和物權法。《德國民法典》在物權變動的問題上就要求當事人必須兩條腿走路，一是要有進行物權變動的意思表示，二是要有公示的形式，不過，這些形式已經不再固守那些原始的公示技術，而是演化成為相對簡便的不動產登記和動產交付。
形式主義物權變動規則的核心在於使抽象的物權交易具體有形，以為世人所認識和把握，它之所以能形成，最重要的原因在於當事人進行物權變動的意思表示不能為其外的第三人知悉，而這種行為的結果卻要產生物權的絕對性效力，這就涉及到以特定物權交易當事人為代表的私人利益和以不特定第三人為代表的社會公眾利益之間的平衡問題。法律選取的平衡點，就是通過公示決定力為物權交易包裹上連續的、不間斷的權利外觀，使得交易變得明晰可見，以增加權利人和社會公眾對權利交易的安全感。中國現行的民事法律規范對該規則也有所體現，比如《民法通則》第72條規定：「按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外」；《城市房地產管理法》第35條規定：房地產轉讓、抵押，當事人應當辦理權屬登記。
公示決定力固然能保障交易安全，但相應地也提高了交易費用，這在不動產物權變動中表現得最為明顯。為了貫徹登記對不動產物權變動的決定力，國家必須設置專門的登記機構，其正常運作必然要花費大量成本，如審查、核實交易正當性的成本，在登記錯誤時承擔因其過錯給他人造成損害的成本等；同時，至少為了體現形式上的利益對等性，當事人也要支出一定的登記、查詢費用和相應的時間和精力。在形式主義模式下，這些成本是物權交易所必然產生的交易成本，它們在一定程度上降低了交易效率。換言之，形式主義規則的弱項，就是對於交易安全的保護剛性十足，但對交易效率卻不能給予足夠的照料。
不過，在通常情形，這個弱項是制度選擇和設計必須支付的代價，但在某些特定物或者特定物權變動場合，仍然堅守該規則，反倒會畫虎不成反類犬。比如，中國登記機關的設置以及作業規程沒有完全的統一法定化，很容易給當事人的抵押登記帶來制度性障礙，如果因為登記機關原因導致抵押登記不能，但抵押人向債權人交付權利憑證，或者當事人向登記機關遞交了登記申請，此時，輕易否定債權人的優先受償權就與當事人本意不符，在相當程度上會減弱交易效率，司法實務的對策是認定債權人已經享有抵押權，但它沒有法定的登記外觀，不能對抗第三人。
這種不同於形式主義的規則就是「未公示者不得對抗」規則，與公示決定力相比，這種規則中的公示形式產生了對抗力。從理論上說，公示對抗力模式可能會鼓勵「一物數賣」，降低物權交易的安全性，因為任何受讓人在完成公示形式之前，都不能排除不夠誠信的轉讓人再將財產轉讓給其他人，並完成公示形式以移轉物權，自己最終財貨兩空。但是，它畢竟給當事人提供了公示的可能性，當事人在由此保留的自治空間里，可以根據自己對交易安全和交易成本的衡量選擇是否進行登記。這不失為一種有效的法律政策選擇。而且，隨著公示技術的發達，進行公示以及通過公示體系查詢物上權利會越來越便利，會吸引更多當事人選擇公示。
以上所說的決定力和對抗力均適用於依法律行為的物權變動，對於非基於法律行為（如繼承、事實行為等）的物權變動，公示既無決定力也無對抗力。在這類物權變動中，只要物權變動的原因出現或者完成，就會產生物權變動的實際效果。不過，由此變動形成的物權要進行流轉，仍需完成相應的公示形式，否則，在形式主義模式下，法律不允許權利人進行處分，而且，即使在登記對抗力模式下，在客觀上也不易處分。比如，繼承人在被繼承人死亡之時即成為遺產房屋的所有權人，由於其在登記簿中並未登記為該房屋的所有權人，在變更權利人之前，其很難轉手出讓該房屋。這種規則就是「未公示者不得處分」。
不過，在這種情況下，出於交易效率的考慮，不公示的處分並非當然無效，在該處分結果經過登記機關的認定並為登記後，應認定其產生相應的法律效果。這種做法實際上是要用統一的權利外觀來歸整不動產物權變動交易，其深層的意義在於用代表國家意志的登記替代習慣中產生的權利形式，在不動產物權領域實現更有效的國家治理。由此，我們也可以看出，交易習慣中產生的「另類」物權形式僅僅止步於推定力，如此物權要想進入流通機制，首要的前提就是獲得登記外觀，否則，它們是不能產生決定力的。