『壹』 做了土地評估報告，出售房產含土地使用權嗎
轉讓合同抄/協議/契約中約定轉讓「房地」則為轉讓房屋所有權和土地使用權，約定轉讓「房產」則只轉讓房屋所有權，約定轉讓「土地」則只轉讓土地使用權。
轉讓內容是由雙方簽字蓋章的具有法律效力的合同/協議/契約確定的，與是否做了評估報告無關。
『貳』 土地評估報告中的估價依據有那些
（一）國家有關法律、行政法規、規章和政策、技術標准文件
1、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）；
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院[90]55號令、1990年5月19日起施行）；
4、《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第五十號、自1995年10月1日起施行）；
5、《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）；
6、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2001年11月12日發布、2002年7月1日實施）。
（二）省市有關法律、行政法規、規章和政策、技術標准文件
1、《武漢市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》（武漢市人民政府[92]50號令、1992年6月9日起施行）；
2、《關於規范國有土地使用權抵押貸款管理有關問題的細則》（武土字[1996]009號、1996年7月18日起施行）；
3、《武漢市房地產抵押登記程序規定》（武房[1998]6號、1998年1月9日起施行）；
4、《武漢統計年鑒》（2011版）。
（三）委託人提供的規劃報批、產權證件等資料
『叄』 求教：土地使用權評估價值應計入房產原值繳納房產稅
《企業財務通則(2006)》第五十七條規定，企業進行重組時，對已佔用的國有劃撥土地應當按照有關規定進行評估，履行相關手續，並區別以下情況處理:
(一)繼續採取劃撥方式的，可以不納入企業資產管理，但企業應當明確劃撥土地使用權權益，並按規定用途使用，設立備查賬簿登記。國家另有規定的除外。
(二)採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本，形成的國有股權由企業重組前的國有資本持有單位或者主管財政機關確認的單位持有。
(三)採取出讓方式的，由企業購買土地使用權，支付出讓費用。
(四)採取租賃方式的，由企業租賃使用，租金水平參照銀行同期貸款利率確定，並在租賃合同中約定。
參考《廈門市地方稅務局關於明確將地價並入房產原值徵收房產稅有關問題的通知》(廈地稅函[2011]8號)規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。
《企業會計准則第6號--無形資產》第十四條規定，投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。
依據上述規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本。對接受國家以土地使用權作價出資(入股)的企業，取得的地價為按照投資合同或協議約定的價值確定，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。 稅收，是國民經濟最為重要的調節器，隨著經濟的發展，稅收法律愈發繁雜，稅收調整愈發頻繁，作為企業財務人員，掌握著企業的稅收命脈，迫切需要綜合的稅務管理能力，加入稅務經理專修班，掌握稅務實務、稅務籌劃、稅務稽查、稅務行政復議，拓寬稅務處理軟技能，成為優秀的財會人。
『肆』 有土地使用權的房屋和沒使用權的房屋 評估價位能一概而論嗎
你問的是有土地使用權的房屋和沒使用權的房屋 評估價位能一概而論嗎?
這個還用問嗎？肯定不能一概而論吶，由土地使用權的肯定估價要高啊！
『伍』 土地使用權評估如何入賬
錯誤，是肯定錯的~！
但你沒交待清楚：
1、07年公司對該土地使用權評估的原因？
2、你公司是否為房地產公司？(是或不是，財務處理差別很大。）
3、你公司會計政策中選擇的制度是《企業會計准則》還是《企業會計制度》？
4、你公司自06年12月購入該無形資產後，有沒有計提累計攤銷？如果沒有，則需要做前期差錯更正，補計提。
5、你公司持有該土地使用權的用途？（是自用還是持有以備增值的投資？財務處理完全不同。）
6、該土地使用權的年限是多少？（涉及到年攤銷額）
作為會計人員，在進行該筆賬務處理或更正時，首先需要了解上面6條。所以，你要先回答我的問題，我才能回答你的賬務處理喔~！
另外：單純從給的條件上來看，不僅僅是重復加計的問題。無形資產必須按成本計量，所以對於評估價來說，對無形資產沒有任何影響。所以，如果該土地使用權作為無形資產的前提存在的話（也可能應當作為投資性房地產，關鍵上看我問題中的第5條——用途），那麼該無形資產原值仍然是313421元，賬面價值因為你未給出土地使用權年限，所以無法確定年攤銷額，賬面價值就無法確定。
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暈，yanj283119,你和提問者庄園283是一個人嗎？（都有283，呵呵...）
對於你補充問題的答復：
1、錯誤。2007年1月10日，該自用的土地使用權——無形資產增入了157萬元，為錯誤會計處理。
這個錯誤是非常明顯的。無論是適用《企業會計制度》還是現在大多數企業適用的《企業會計准則》。該會計處理均為嚴重錯誤。
原因：無形資產按成本入賬，不考慮公允價值。（其實所有的非流動資產——除按照《企業會計准則》處理的「以公允價值計量的投資性房地產」——都是按成本入賬。）
參考資料：《企業會計制度》第四十三條、第四十四條。《企業會計准則》第6號。
所以，你公司在2007年1月10日所做的錯誤會計分錄：
借：無形資產 1570 000
貸：資本公積 1570 000
屬於重大會計差錯，是沒有任何會計依據的。需要進行差錯更正。
處理建議：因為屬於重大會計差錯，所以處理時要報經高層，最好以會議的形式，請高層做出書面處理意見。如果是我，處理流程如下：
1）先收集《企業會計制度》、《企業會計准則》中有關會計處理要求的資料。（就是我在上面說的參考資料.)。主要以你公司依據的《企業會計制度》為准，但也同時要拿出現在用的最為廣泛的《企業會計准則》做輔助資料。
2）將更正的會計分錄，寫出來，一同作為資料到時的證明資料。更正分錄：
借：資本公積 1570 000
累計攤銷 107 283.33
貸：無形資產 1570 000
以前年度損益調整 107 283.33
（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虛增的無形資產多計提的折舊，也應當調出。計算步驟：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157萬元的月折舊額乘以2007年1月至今（41個月）的折舊月份）
3）以書面的形式寫出，該項處理對今年年終的報表的影響，以及對所有者權益的影響。並且指出，該影響不是因為更正分錄造成的，而是由於2007年1月的錯誤會計處理造成的。
4）向領導提交意見和資料，並同時做口頭解釋和建議。
5）如果總經理（注意：別的不行）有別的考量，比如說，希望仍然保持該無形資產高估的價值（往往會這樣，總經理往往希望不去動它，而又擔心會觸范法規或規章）。你再來問我好了：我應該還能提出另一種，通過變更會計制度的方法保持該資產的高位公允價值。
『陸』 土地使用權評估的原則有哪些
為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。
『柒』 土地價值評估和土地使用權抵押評估的區別
土地價值評估和土地使用權抵押評估的區別在於：
1、估計的目的不一樣，一內個是核容定土地市場價值，一個是評估土地使用權抵押價值。
2、價值定義不一樣。
3、評估用途不一樣，也就是什麼樣的評估目的，做什麼樣的用途。
附：國有土地使用權轉讓都是要經過招標，掛牌，拍賣手續的，個人轉讓不了。
『捌』 土地使用權的評估程序
評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。
『玖』 評估土地使用權價值
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元