土地使用權評估標准

❶ 土地評估報告中的估價依據有那些

（一）國家有關法律、行政法規、規章和政策、技術標准文件
1、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）；
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院[90]55號令、1990年5月19日起施行）；
4、《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第五十號、自1995年10月1日起施行）；
5、《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）；
6、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2001年11月12日發布、2002年7月1日實施）。
（二）省市有關法律、行政法規、規章和政策、技術標准文件
1、《武漢市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》（武漢市人民政府[92]50號令、1992年6月9日起施行）；
2、《關於規范國有土地使用權抵押貸款管理有關問題的細則》（武土字[1996]009號、1996年7月18日起施行）；
3、《武漢市房地產抵押登記程序規定》（武房[1998]6號、1998年1月9日起施行）；
4、《武漢統計年鑒》（2011版）。
（三）委託人提供的規劃報批、產權證件等資料

❷ 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

希望能夠幫助到您！

❸ 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

❹ 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

❺ 評估土地使用權價值時，一般以什麼為基礎

我們這里評估是以基準地價為標准，用兩種方法評估，另一種評估法的價格要與基準地價不會相差太多，因為基準地價求出來的永遠都是比較準的價值。

❻ 土地使用權評估如何入賬

錯誤，是肯定錯的~！

但你沒交待清楚：
1、07年公司對該土地使用權評估的原因？
2、你公司是否為房地產公司？(是或不是，財務處理差別很大。）
3、你公司會計政策中選擇的制度是《企業會計准則》還是《企業會計制度》？
4、你公司自06年12月購入該無形資產後，有沒有計提累計攤銷？如果沒有，則需要做前期差錯更正，補計提。
5、你公司持有該土地使用權的用途？（是自用還是持有以備增值的投資？財務處理完全不同。）
6、該土地使用權的年限是多少？（涉及到年攤銷額）

作為會計人員，在進行該筆賬務處理或更正時，首先需要了解上面6條。所以，你要先回答我的問題，我才能回答你的賬務處理喔~！

另外：單純從給的條件上來看，不僅僅是重復加計的問題。無形資產必須按成本計量，所以對於評估價來說，對無形資產沒有任何影響。所以，如果該土地使用權作為無形資產的前提存在的話（也可能應當作為投資性房地產，關鍵上看我問題中的第5條——用途），那麼該無形資產原值仍然是313421元，賬面價值因為你未給出土地使用權年限，所以無法確定年攤銷額，賬面價值就無法確定。

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暈，yanj283119,你和提問者庄園283是一個人嗎？（都有283，呵呵...）

對於你補充問題的答復：

1、錯誤。2007年1月10日，該自用的土地使用權——無形資產增入了157萬元，為錯誤會計處理。
這個錯誤是非常明顯的。無論是適用《企業會計制度》還是現在大多數企業適用的《企業會計准則》。該會計處理均為嚴重錯誤。

原因：無形資產按成本入賬，不考慮公允價值。（其實所有的非流動資產——除按照《企業會計准則》處理的「以公允價值計量的投資性房地產」——都是按成本入賬。）
參考資料：《企業會計制度》第四十三條、第四十四條。《企業會計准則》第6號。

所以，你公司在2007年1月10日所做的錯誤會計分錄：
借：無形資產 1570 000
貸：資本公積 1570 000

屬於重大會計差錯，是沒有任何會計依據的。需要進行差錯更正。

處理建議：因為屬於重大會計差錯，所以處理時要報經高層，最好以會議的形式，請高層做出書面處理意見。如果是我，處理流程如下：

1）先收集《企業會計制度》、《企業會計准則》中有關會計處理要求的資料。（就是我在上面說的參考資料.)。主要以你公司依據的《企業會計制度》為准，但也同時要拿出現在用的最為廣泛的《企業會計准則》做輔助資料。

2）將更正的會計分錄，寫出來，一同作為資料到時的證明資料。更正分錄：
借：資本公積 1570 000
累計攤銷 107 283.33
貸：無形資產 1570 000
以前年度損益調整 107 283.33

（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虛增的無形資產多計提的折舊，也應當調出。計算步驟：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157萬元的月折舊額乘以2007年1月至今（41個月）的折舊月份）

3）以書面的形式寫出，該項處理對今年年終的報表的影響，以及對所有者權益的影響。並且指出，該影響不是因為更正分錄造成的，而是由於2007年1月的錯誤會計處理造成的。

4）向領導提交意見和資料，並同時做口頭解釋和建議。

5）如果總經理（注意：別的不行）有別的考量，比如說，希望仍然保持該無形資產高估的價值（往往會這樣，總經理往往希望不去動它，而又擔心會觸范法規或規章）。你再來問我好了：我應該還能提出另一種，通過變更會計制度的方法保持該資產的高位公允價值。

❼ 土地使用權評估如何入賬

謝謝您的關注、復指導，我再仔制細說一下：
1、這個公司是私企。起源是：一家化工廠股東（乙方）同意另一公司（甲方）對該廠進行增資入股。乙方以實物資產投資入股佔49%，甲方以現金入股佔51%，改名為化工有限公司，06年12月1日簽訂的合資經營合同。
2、06年12月11日，由甲方投資款支付土地轉讓金289828元、支付4%稅11593元、土地登記費12000元，財務入賬無形資產313421元。
3、2007年1月10日，乙方對擬投入的實物資產進行了評估，其中包括對土地使用權的評估，評估價值157萬，土地使用權50年，工業用地，其實地上本身已有原廠房等建築物。財務對評估價值又入了無形資產157萬，貸方是資本公積。
4、公司會計政策選擇企業會計制度
5、07年1月開始無形資產攤銷，按50年。
麻煩您給予指導，萬分感謝！

❽ 資產評估中土地使用年限 系數是什麼意思

土地使用權年限是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。

土地使用權年限的長短，直接回影響可答利用土地並獲相應土地收益的年限，如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高，因此，通過土地使用權年限修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

(8)土地使用權評估標准擴展閱讀：

評估土地注意事項：

1、在獲取一宗估價業務時，要與委託方進行協商，明確本次評估的估價對象、評估目的、評估收費標准、費用支付方式、報告交付日期等，進而簽訂評估委託協議，約定雙方的權利和義務，以免產生爭議。

2、確定擬採用的估價技術路線和估價方法。

3、針對估價對象、估價目的、擬採用的估價方法等，確定需搜集的估價資料及其來源渠道。

4、預計需要的時間、人力和經費。根據估價項目的具體情況，確定由哪些估價師及人員來參加，看是否需要聘請其它專業領域的專家來協助。

5、估價作業步驟和時間進度安排。針對這個項目所開展的各項工作及時間、人員、經費等作出具體安排，以便控制進度、協調合作。

參考資料來源：網路-土地使用權評估

參考資料來源：網路-土地使用年限

參考資料來源：網路-資產評估

❾ 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。