宅基地使用權流轉學術價值

⑴ 農村宅基地使用權

考到大學後，戶口已轉移到學校，將來如果想利用自己家的宅基地，會有法律上很多麻煩，將來戶口想轉回農村的難度很大，基本不可能。

1. 目前的現實是：農轉非容易，非轉農難！因為農民擁有土地，農轉非放棄，只要自願就沒有人禁止你，非轉農，必然希望得到土地和農村其他福利，這樣就影響到很多人的利益，那麼要重新轉回來，就要經過多少關的同意，只要其中一關過不了，就沒辦法。

2. 既然轉不回去，那麼戶口就屬於城鎮戶口，就無權買地、建房、辦手續，所以法律上的影響特別大。
   

農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，並對宅基地進行佔有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農村宅基地使用權人享有權利並負擔義務。

農村宅基地的申請條件：

1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；

2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；

3、因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

目前我國法律上對於農村宅基地以及農民私有房屋轉讓的相關規定並不是很明確，比較混亂，在司法實踐當中，即使是司法機關也很難理清，在學術界也是眾說紛紜。農村宅基地制度作為確保中國農民有房住的最基本保障，應當通過立法來明規范農民對農村宅基地的權利范圍，消除法律之間、法規之間互相沖突的情況，填補法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農民的權益。

⑵ 宅基地使用權流轉/宅基地流轉有何規定

宅基地使用權流轉需滿足幾個條件：
1、轉讓行為需徵得集體經濟組織同意
2、轉讓雙方為同一集體經濟組織成員
3、受讓人滿足宅基地申請條件
4、宅基地使用權不得單獨流轉，需地同房一塊流轉

⑶ 研究農村宅基地使用權流轉的實際應用價值和現實指導意義急！！！

十七屆三中全會現在正在北京召開。此次會議將專題研究新形勢下推進農村改革發展問題，探討農民以多種形式流轉土地承包權，吸引資本下鄉，發展適度規模經營。作為一個在農村生活過多年的農民子弟，筆者憑生活感受來談談「土地自由流轉」可能帶來的利弊。

土地自由流轉的好處主要體現在以下五個方面：

第一，有利於資本進入農村，通過大規模收購或租用土地，進行農業現代化和產業化，提高農業生產效率。

第二，農民的土地可以變成資本。這使得離開農村去城鎮務工或經商的農民通過轉讓土地獲得補償，有利於他們在城市安家立業。對於繼續留在農村的農民，他們可以通過土地承包權入股農業企業，取得土地租金與分紅收入。

第三，加快城市化進程、實現城鄉一體化發展。隨著農民的土地和宅基地流通權問題得到解決，一部分農民將離開農村，轉變為城市人口，並為城市和工業發展提供充足、低廉的勞動力。

第四，農村宅基地改造為耕地、擴大耕地面積。農村現有的宅基地一般佔地較多，隨著農民轉移到城市，他們的宅基地可以改造為耕地，這會緩解我國耕地資源緊張的情況。

第五，隨著農民搬遷到城鎮，城市化進程加快，將會推動房產、交通、醫療、教育及其他配套生活設施的建設，在未來10多年內都可以繼續確保經濟高速發展。

同時，這一政策也將不可避免的帶來一些弊端。這主要體現在以下七個方面：

第一，農民的土地和宅基地，除近鄰大中城市市郊或沿海發達地區的具有較大資產價值外，其他的多在偏遠地區、甚至山區，且土地面積小，價值非常有限，比起農民在城市安家立業所需的資金而言是杯水車薪。所以，這一政策的主要受益者是城市市郊和沿海發達地區的農民，對大多數農民而言，利益比較有限。

第二，農民通過轉讓土地雖有現金收益，但由於他們大多沒有一技之長，在城鎮務工一旦失業，其賴以生存的土地也不復存在，將失去生活的退路。在給予他們相應的社會保障之前，將他們在農村生活的退路斷掉，會給社會穩定埋下隱患。在上世紀90年代和二十一世紀初的十幾年中，雖然各種農業稅費偏高、農產品價格偏低，農民收入較低，但整體依然穩定，就是因為有自己的土地，溫飽問題有保障。一旦大量的農民失去土地，在城鎮又失業、基本生活保障受到威脅的時候，將容易引發社會問題。

第三，當資本進入農村收購土地和宅地時，考慮到基層官員中的腐敗情況，一旦資本和腐敗勾結，農村土地流轉可能演變為資本與腐敗的盛宴，在農村發起一場新的「圈地運動」，給農民和國家利益造成巨大損失。

第四，一旦企業主宰農業生產，農民失去土地、成為農業工資工人，將使他們失去自由安排農耕的權利，按農業企業的要求去農田裡定點定時勞動，會打擊農民自主生產的積極性。這也是當初「人民公社」的主要弊端。

第五，農產品價格將大幅上漲，損害城市居民的利益。當農業生產由農民各自進行，由於他們的生產分散沒有規模、沒有定價的權利，使得農產品價格可以長期按國家要求的低價收購。一旦農業土地和生產受資本控制，他們將形成一定的行業協會，利用自身的影響，左右農產品價格和供應，從而影響廣大市民的「菜籃子」，增加通脹的壓力。

第六，隨著農業活動受企業控制，由於水稻、小麥等糧食生產成本高、收益低，出於對利潤最大化的追求，很多企業將會改變土地傳統的糧田用途，轉向水產養殖、牲畜養殖、水果、花卉、蔬菜等生產和加工。最近廣為宣傳的成功的農業規模經營無不都是這種模式。一旦這種農業模式大面積鋪開，糧食生產會大幅萎縮。其結果將是拉高糧價，最終負擔又轉移到百姓身上。

第七，給城市帶來壓力。由於城市現有的公共服務設施、醫療、教育等條件和規模的限制，人口的湧入會給資源本已緊張的城市帶來壓力，城市將更加擁擠，城市居民生活空間將進一步縮小。

綜上所述，農村土地自由流轉有利有弊，這個過程需要結合中國農村的特定情況，考慮這一政策在實行過程中可能碰到的問題，循序漸進，謹慎操作。盡快建立農村社會保障體系，減少農民在流轉土地後的後顧之憂。同時，在農村基層加強村民社區自治，使農民在土地流轉和農業企業生產經營過程中，懂得依法保護自己的權利、行使集體監督權。否則，不顧中國農村現狀、照搬美國大農場經營模式，將會損害農民的利益，給國家和社會穩定埋下巨大隱患，也可能讓「土地自由流轉」以農業現代化之名，行資本「圈地運動」之實。

⑷ 農村宅基地的流轉問題

農村宅基地能否轉讓
近年來，隨著房地產行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那麼，農村宅基地能否轉讓？我國現行的法律是怎樣規定的？宅基地轉讓後會產生怎樣的法律後果。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、農村宅基地的特點
農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。因此，宅基地使用權具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，並且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權的用途具有限制性。農民獲得宅基地使用權後，只能在該土地上建造房屋，並作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權只是基於集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。
二、農村宅基地、房屋買賣相關立法狀況
(一)國家立法
1、憲法
《憲法》第十條第四款規定：「任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。」該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。
2、法律
《土地管理法》作為現行調整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」
該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」「農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。」「農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。」「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」
該法第六十三條對涉及宅基地使用權在內的集體土地使用權的流轉作了規定：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」
關於宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外……。」第三十四條規定：「下列財產可以抵押：……(五)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……。」依據該法，宅基地使用權不能單獨抵押。
3、行政法規和部門規章
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：「依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。」表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。
1995年，國家土地管理局印發了《確定土地所有權和使用權的若干規定》。其中關於農村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成後宅基地使用權面積超標的處理原則。第四十九條規定：「接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標准，按照有關規定處理後允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權……。」第五十一條規定：「按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內註明超過標准面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，其超過部分退還集體。」
1996年5月6日國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發，明確了禁止農村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」
4、司法解釋
關於調整農村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中。其中第60條規定：「村鎮公民之間由於買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批准手續辦理。」第64條規定：「公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。」上述司法解釋作為審判實踐中確認農村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據，較為常用。
(二)地方立法和政策
國家雖然對涉及農村房屋、宅基地買賣做了一些規定，但較為原則，實踐中的地方性法規、規章乃至按照政策制定的章程、規約成為調整上述糾紛的主要依據。
如上海市《關於鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規定進城農民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的農民，同時鼓勵集體經濟組織興建農民公寓住宅，進城農民自願退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農民公寓住宅用地等價置換。該辦法還規定購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件」
從上述規定來看，一般認為宅基地取得權是一種基於身份的權利，失去集體經濟組織成員這一身份，其宅基地取得權也就失去了存在基礎。因此非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。此外在各農村組織的規約、章程中也體現了這一精神。
另對於農村房屋買賣，一些地區也規定了農村房屋須在特定主體間轉讓。如《上海市房地產轉讓辦法》第13條第1款第2項規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(鎮)范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。該條第2款規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(2)項規定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的徵用手續後，方可依照本辦法的規定辦理轉讓手續。
（三）、對相關法律法規的思考
1、規定原則，層次較低
調整農村房屋、宅基地使用權的法律規范數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關於買賣方面的規范數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規范進行調整。國務院雖於1993年頒布了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批許可權，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關於加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。
2、內容不明，沖突嚴重
由於法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。
（1）、關於宅基地單獨買賣
根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用於非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用於非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批准或者不予批准，僅是規范建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現了不統一的情形。
（2）、關於宅基地和房屋抵押
根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之後，如何確定房屋抵押後宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物范圍，但按照我國目前「房地一致」的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。（3）、關於宅基地能否連同房屋一起移轉
《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對於農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規定，理解上易產生歧義。
如果農村居民買賣房屋包括同時轉讓宅基地使用權，則不利於宅基地使用權的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關於宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權，進行房地產開發投資，使宅基地的原有功能發生改變；如果要對買受人資格加以限制，那麼應該如何限制？法無明文規定。有人認為，應限制在本村范圍內，因為只有本村農民才是本集體土地所有權主體的成員，才有權享有宅基地無償分配使用的福利。也有人認為，應限制在本鄉范圍內，因為在一個鄉范圍內政府對農民宅基地實施管理最為有效。還有人認為應限制在本縣范圍內，因為農民宅基地的地籍管理的最大可控制范圍為一個縣境內。認識上的不統一必然導致做法的不一致。
如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了「房地一致」原則。
通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限於農民，不得向城鎮居民出售，但須滿足下列條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房；（2）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（3）轉讓行為徵得集體組織同意；（4）宅基地使用隨房一並轉讓。
三、農村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則
從前文可以看出，宅基地使用權通常與地上房屋一並轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。因此，實踐中多見的是因宅基地上房屋轉讓而引發的糾紛。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對於農村宅基地上房屋轉讓行為發生後如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
第三，對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
四、司法對策
(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件
1、履行相關審批手續《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批准等手續，並完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批准，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權並未發生轉移
2、受讓人主體資格應受限制
宅基地分配製度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對於宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
3、轉讓後原則上仍遵循「一戶一宅」
《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地「一戶一宅」的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書內註明超標的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，並對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。
(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關於此類合同在訂立前後應當辦理申請、審查、批准和登記手續的規定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據《城市房地產管理法》第六十條規定，房地產轉讓應辦理變更登記；根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記並不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」
首先，依據該規定需要辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據，因此《土地登記規則》並不能作為認定合同須依法登記後生效的依據。其次，《城市房地產管理法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，其不應適用於農村宅基地使用權；再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關條文規定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規范的是物權行為，而非規范屬於債權行為的買賣合同。最後，從登記設立的目的考察，登記作為不動產物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和「一戶一宅」標准不影響買賣合同效力
合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標准。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規范性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無效。雖然《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定「農村房屋不得向城市居民出售。」但其發文機關是國務院辦公廳，並非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據；而《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」並未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。至於第六十三條規定：「農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」其立法目的是為限制農村集體土地用於非農業建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬於農村建設用地的性質。故農村宅基地房屋買賣合同並不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和「一戶一宅」的標准，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批准並辦理了過戶登記手續的，應繼續履行；經過有關組織或部門批准但未辦理過戶登記手續的，可責令補辦；未經批准而無法辦理過戶登記手續的，屬於合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定
農民將經依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和「一戶一宅」原則的限定。

⑸ 農村宅基地流轉是什麼意思

農村宅基地流轉就是宅基地的使用權抵押或轉讓。

一、農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，並對宅基地進行佔有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。

二、《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確提出，要「賦予農民更多財產權利」，包括「保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權」。

三、對於農民的宅基地，「保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。」

(5)宅基地使用權流轉學術價值擴展閱讀：

《中華人民共和國土地管理法》第二十一條 農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

超過本辦法規定的標准，多佔的土地以非法佔用土地論處。

第二十二條 縣土地行政主管部門對非法佔用土地或者超過批準的面積多佔土地建造住宅的，應當責令其停止建設;對拒不停止、繼續施工的，有權拆除繼續違法搶建部分的建築物和其他設施，並可以查封、暫扣用於施工的工具、設備、建築材料等。各鄉(鎮)人民政府和有關部門予以協助配合。

第二十三條 在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

⑹ 農村宅基地使用權的轉讓問題

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。
如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。根據《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。
而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，《土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。
然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據《物權法》第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬於農民個人所有，這一點不存在爭議。
在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。
如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經濟組織成員，根據《物權法》第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：根據《合同法》第七條 當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
(三)以合法形式掩蓋非法目的；
(四)損害社會公共利益；
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
《物權法》第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一並處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。
近幾年，由於房地產業的繁榮，使農村土地尤其是城市郊區的土地價值一路飆升，造成關於農村宅基地上的房屋轉讓糾紛越來越多，針對此種情況，北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》 第一項指出，目前涉及農村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：
從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同 應當認定無效。
對於此類案件處理原則，紀要三指出：
(一)要尊重歷史，照顧現實。 審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬於集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；同時要認識到此類案件產生的復雜性，並妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
(二)要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以「有利於妥善解決現有糾紛、有利於規范當事人交易行為」為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
(三) 要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
實務當中，北京市范圍內的各級法院對此類案件的判決，主要是依照上述紀要來做出的，具體做法是：首先，認定房屋買賣合同無效。然後，判令出賣人支付給買受人高額補償金。
幾點看法：通過以上簡單的分析，可以看出，目前我國法律上對於農村宅基地以及農民私有房屋轉讓的相關規定並不是很明確，比較混亂，在司法實踐當中，即使是司法機關也很難理清，在學術界也是眾說紛紜。農村宅基地制度作為確保中國農民有房住的最基本保障，應當通過立法來明規范農民對農村宅基地的權利范圍，消除法律之間、法規之間互相沖突的情況，填補法律上的空白點，使制度充分完善起來，以保障農民的權益。

⑺ 積極探索農村土地使用權流轉法律制度新的實現形式——天津市宅基地換房的法律制度研究

南開大學法學院教授萬國華

一、問題的提出

宅基地換房，是在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自願的原則，農民以其宅基地，按照規定的置換標准換取小城鎮中的一套住宅，農民原有的宅基地統一組織整理復耕，實現耕地「占補平衡」，是天津市推進小城鎮建設的創舉。宅基地換房適應了城鎮化的發展趨勢，是解決「三農」問題的迫切要求，是全面建設小康社會實現農村現代化的必然要求，是解決制約小城鎮發展的土地與資金問題的必然要求。

宅基地換房是一項系統工程，涉及眾多法律關系。天津市宅基地換房的第一批試點已經進入尾聲，第二、第三批試點已經開始運作。第一批試點積累了大量的成功經驗。因此，系統地分析宅基地換房法律制度，既可以為今後開展以宅基地換房模式推進小城鎮建設提供法律支持，為相關主管部門依法決策提供法律參考，又能為全國開展宅基地換房推進小城鎮建設提供示範；同時，宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，目前國內學者研究甚少，具有極高的理論研究價值。

二、宅基地換房的整體法律性質——民商事、行政及其他法律關系的綜合體

宅基地換房涉及的主體眾多，關系復雜，包含大量民商事法律關系、行政法律關系和其他性質的法律關系，明顯具備綜合性的特點。從整體制度分析，宅基地換房是一系列民商事、行政及其他法律關系的綜合體，任何試圖把宅基地換房簡單定性為一種民商事或行政法律關系的做法都是片面的、不全面的。

（一）各種法律關系概覽

宅基地換房中各主體間的法律關系主要如下圖所示。

城鄉土地管理制度改革新論：首屆城鄉土地管理制度改革濱海新區高層論壇論文集

（二）民商事法律關系體系

宅基地換房中，上述主體參與了大量民商事法律關系，構成宅基地換房的民商事法律關系體系。主要包括：村民與村集體之間的換房協議關系；村集體與鎮政府之間的換房協議關系；鎮政府與開發建設投資機構之間的換房總體協議關系；區（縣）政府與開發建設投資機構之間的投資關系；開發建設投資機構與銀行之間的借款合同等關系；開發建設投資機構與勘察、設計、施工、監理單位之間的建設工程合同關系；有關委託方與評估機構之間的委託評估合同關系。

（三）行政法律關系因素

宅基地換房是在政府推動下進行的，政府對整個工程進行規劃、指導和管理，在一些特定情況下直接參與宅基地換房的具體操作。在這一過程中，政府實施了大量的行政行為，產生了大量的行政法律關系。具體包括：行政管理法律關系；徵收補償關系；土地劃撥出讓關系；行政審批關系；行政監督關系等。

上述各種行政法律關系是宅基地換房的重要組成部分，這充分體現了在宅基地換房的整體法律性質中存在著行政法律關系性質的要素。

（四）其他法律關系因素

主要有：村民與村集體經濟組織或村委會之間的群眾自治關系，這種關系主要屬於憲法法律關系范疇；社會保障關系，在性質上具有經濟法的屬性。

綜上四個方面的論述可以發現，在宅基地換房中，存在著民商事法律關系、行政法律關系、憲法法律關系、經濟法法律關系等多種性質的法律關系。因此，宅基地換房的整體法律性質具備綜合性的特點。

三、宅基地換房核心法律關系的性質——自願、平等基礎上的新型置換關系

我們研究認為，宅基地換房協議關系是宅基地換房各種法律關系中的核心法律關系。其性質是一種在自願、平等基礎上的新型置換關系。

（一）新型置換關系的基礎

1.自願

值得注意的是，置換關系中的自願在3個層次的換房協議中具有不同的內涵：在村民與村集體簽訂協議時，既要求簽訂協議的村民自願，也要求村集體的集體自願。而在村集體與鎮政府，以及鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時，自願主要是指集體自願。

2.平等

在農村與村集體、村集體與鎮政府、鎮政府與開發建設投資機構簽訂協議時充分地體現了協議各方的平等地位。

（二）新型置換關系的主體

這種新型置換關系的主體包括農民、村集體、鎮政府、開發建設投資機構。

（三）新型置換關系的標的

天津市宅基地換房涉及的主要標的是：宅基地使用權及宅基地上的原有房屋，新建小城鎮中的新建住房及其國有土地的使用權。

（四）新型置換關系的內容

新型置換關系的主要內容並非簡單的物物交換，而是農民以放棄宅基地使用權與原有房屋的所有權為代價，獲取新建房屋的所有權及相關國有土地使用權，是一種新型的置換，表現在：宅基地使用權被自願放棄，沒有轉讓給開發建設投資機構；原有房屋被拆除，也沒有轉讓；農民在自願放棄宅基地使用權及原有房屋的所有權之後，獲取新建住房的所有權及其土地的使用權；新建住宅的建設者——開發建設投資機構，在交付新建住宅之後，並沒有取得宅基地使用權及原有房屋的所有權。

四、宅基地換房的基本法律原則

（一）合法原則

1.合法的內涵

宅基地換房，是一項創新性的舉措。在這個系統工程中，不乏創新性的制度設計，然而，所有的制度設計都是圍繞合法性原則展開的。因此，合法是指宅基地換房的每個環節都有法可依，依法辦事。

2.合法原則的體現

（1）「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」充分體現了合法性原則。「承包責任制不變」和「可耕種土地不減」，是天津市宅基地換房的核心指導思想，符合法律規定。

（2）宅基地換房的具體做法體現了合法原則，下文具體闡述。

（二）自願原則

1.自願的內涵

這里的自願原則，主要強調的是村集體自願，包括自願申請，自願整理宅基地，自願簽訂拆遷還遷協議。

2.自願原則的體現

根據《中華人民共和國物權法》第五十九條、《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條規定，涉及村民利益的重要事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理。處置村內土地所有權屬於涉及村民利益的重大事項，應該經過村民會議的大多數同意。天津宅基地換房實踐對此有更高要求，天津市發展改革委《關於在示範小城鎮試點中深入細致做好群眾工作維護好農民權益有關問題的通知》規定：「必須以村為單位進行群眾意願表決，群眾擁護率低於90%，不能參加試點項目，市政府也不批准開展建設。」

（三）創新原則

1.創新的內涵

宅基地換房中的創新是指在現有法律政策的框架下，探索一條城鎮化建設的新路子。

2.創新原則的體現

（1）農村土地整理制度的創新。宅基地換房通過城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，原宅基地整理復墾在耕地面積不減少的情況下實現了土地利用集約化，為城鎮建設用地開創了新來源，是農村土地整理制度的重大創新。

（2）小城鎮建設和投融資機制創新。從小城鎮建設方式來看，宅基地換房由政府投資組建開發建設投資機構，專業負責小城鎮的開發與建設。小城鎮建設用地享受經濟適用房的優惠政策，通過劃撥方式取得。小城鎮建設的資金不是來自農民，也不是來自政府財政支出，而是通過市場機製取得，政府不賺一分錢，資金平衡，最終的收益全部歸屬於農民。

（3）農村基層工作創新。從農村工作角度來看，天津宅基地換房在具體操作上遵循農民自願，重視村民決議的作用。

（4）管理體制、管理方式創新。小城鎮管理體制、管理方式、小城鎮綜合執法體制等方面進行了創新。小城鎮的管理體制與我國現有的社區管理體制不同，有著自己獨特的機制。

（5）小城鎮社會保障制度創新。小城鎮中的保障對象都是搬遷的農民，農民進入新建小城鎮，享受城市裡的社會保障待遇，還建立了小城鎮農民的住房補貼制度，在社會保障制度方面實現了創新。

（四）平衡原則

平衡原則是宅基地換房遵循和體現的一項重要原則。

1.平衡的含義

天津宅基地換房中的平衡原則是指宅基地換房是在國家不花錢、農民不掏錢、社會耕地不減少的前提下，實現各方利益的平衡與社會的和諧發展。

2.平衡原則的體現

（1）天津宅基地換房實現了各種利益平衡，實現了政府、農民、社會等主體的多贏。

（2）天津宅基地換房有利於建設社會主義和諧社會。

五、宅基地換房具體制度的合法性

既然宅基地換房是一系列規則制度的綜合體，那麼分析宅基地換房制度合法性必然要分析個性具體制度的合法性。

（一）政府主導作用的合法性

政府是宅基地換房辦法的總設計師，積極推動了宅基地換房的順利實施，在這一過程中起著主導作用。宅基地換房涉及天津市小城鎮和社會主義新農村的建設、主要城鄉建設，同時涉及地方經濟、財政、民政、公安等行政工作，屬於地方政府行政管轄范圍，屬於政府的職權范圍。同時，積極採取行政措施，開展城鄉建設，推動城鄉經濟、政治發展，也是政府的職責。

（二）宅基地換房核心關系的合法性

在宅基地換房中，以宅基地使用權及原有地上房屋置換新建小城鎮的一套房屋及其國有土地使用權是其核心關系。分析該核心法律關系的合法性需從幾個方面分析：

（1）宅基地使用權沒有流轉。在我國，《中華人民共和國物權法》剛剛頒布實施，該法第一百五十三條規定：「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」但是《中華人民共和國土地管理法》尚沒有關於宅基地使用權流轉的直接規定，因此，依據目前的法律規定，宅基地使用權的流轉是存在法律障礙的。以宅基地換房時，農民自願放棄原有宅基地使用權，拆除地上房屋，不違背現行法律，沒有發生宅基地使用權和原有房屋產權的流轉。因此，宅基地換房的核心法律關系不存在集體建設用地非法流轉的問題。

（2）村民交回宅基地使用權並拆除原住房的行為合法。《天津市土地管理條例》第六十六條第三款規定：「遷村並鎮和村民遷入新建住宅的，原住房應當予以拆除，宅基地收回，進行土地整理。」根據這一款規定，遷村並鎮和村民遷入新住宅的，收回宅基地是一種強制性規范，不需要徵得使用權人的同意即可收回。天津市的宅基地換房符合本條款的規定，農民遷村並鎮和村民遷入新建住宅，放棄宅基地使用權完全合法。

（3）以小城鎮中的住宅及相關國有土地使用權作為置換對價的做法合法。宅基地換房協議雙方有權自主約定置換對價。宅基地換房協議屬於民事協議，在不違反法律的前提下，尊重當事人雙方的意思自由，當事人雙方有權利約定置換對價的具體內容。

（三）申請開展試點與簽訂具體協議的合法性

1.村集體自願申請開展宅基地換房試點的合法性

宅基地換房涉及對村集體的土地所有權進行處分，因而在自願原則下，應該經過村集體的同意，因此，應該在村內進行民主決議。

2.簽訂具體協議的合法性

宅基地換房涉及多種協議，例如：村民與村委會、村委會與政府、政府與開發建設投資機構等，這些以書面協議形式簽訂民事合同、行政合同，確定雙方權利義務的做法符合民事合同與行政合同的相關規定。

（四）運作主體及投融資機制的合法性

1.政府組建開發建設投資機構的合法性

宅基地換房資金需求巨大，需要進行大筆資金的融資。而根據現有法律文件規定，地方政府不能以自身名義進行貸款或通過發行地方政府債券的方式融資，必須組建政府投融資平台。天津宅基地換房中組建了獨立於政府的小城鎮開發建設投資機構，在法律地位上是獨立的民事主體，具備法人資格，以其自身名義進行投融資建設，符合法律規定。

2.融資機制的合法性

小城鎮開發建設投資機構是從事房地產開發的企業法人，有權依法從銀行獲得貸款。根據《中華人民共和國合同法》、《貸款通則》等規定，雙方訂立貸款合同關系，符合法律規定的。

3.稅收返還的合法性

實際生產經營地坐落在試點小城鎮規劃建設區域內的新建企業所繳納的各項稅收，自企業產生稅收之日起，其市、區兩級留成部分，五年內予以全部返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政收入，市區財政依法對其作出處分，給予稅收優惠政策，將其收入在五年內全部返還也是合法的。

（五）小城鎮用地與建設的合法性

1.政府對建新地塊進行徵收合法性

根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，為了公共利益的需要，國家可以徵收土地，但應當給予補償。宅基地換房中涉及土地所有權轉變，政府對建新地塊進行土地徵收並給予補償的行為合乎法律規定，因為以下三點：第一，對建新地塊徵收的目的符合公共利益要求。天津宅基地換房對建新地塊予以徵收，其目的在於提高農村建設用地利用水平，節約有限的土地資源，提高農民生活水平，促進小城鎮建設，有利於社會主義新農村建設，這一目的符合公共利益的要求。第二，對建新地塊徵收的程序合法。第三，在對建新地塊的徵收之前考慮集體的意願也是合法的。宅基地換房「一切為了農民，一切依靠農民」，充分尊重農民意願，在試點審批環節已經充分考慮了村集體與農民的意願，不但合法，而且因在行政行為中引入平等理念，保護了相對人的利益，體現了現代法治的要求。

2.新建小城鎮享受經濟適用住宅的優惠政策符合法律規定

根據《經濟適用住房管理辦法》的相關規定，市、縣人民政府有權確定經濟適用房的具體政策。因此，天津市政府有權批准安置房屋享受經濟適用房的有關優惠政策。

3.以劃撥方式取得小城鎮安置房屋的土地使用權符合法律規定

根據《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房建設用地，實行行政劃撥方式供應。

根據天津市人民政府對第一批試點的批示，示範小城鎮還遷房屋享受經濟適用住房的優惠政策。建設用地以劃撥方式取得國有土地使用權，符合法律規定。

4.房屋建設的合法性

由小城鎮開發建設投資機構負責小城鎮建設符合法律規定。

5.以「招拍掛」方式出讓小城鎮經營用地的合法性

根據《中華人民共和國土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，國有土地使用權可以出讓，經營性用地應該通過「招拍掛」的方式進行出讓，因而宅基地換房中，由相關部門對小城鎮經營性用地進行招標、拍賣、掛牌、出讓的做法合法。

（六）周轉指標的使用與整理復耕的合法性

國土資源部將天津市確定為城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點城市，周轉指標的使用與整理復耕是城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的主要內容。天津宅基地換房中對農村建設用地進行規劃整理，採取城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的辦法進行建設用地指標周轉，將農村宅基地與小城鎮房屋進行置換，對原有宅基地進行整理復耕和調劑使用，實現了農民住宅用地的集約化，保持了耕地面積不減少，實現了建設用地的盤活，這些規劃整理措施符合相關法律文件規定。

（七）小城鎮管理的合法性

1.小城鎮行政管理體制的合法性

根據《中華人民共和國地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法》第六十八條的規定，市轄區人民政府，經上一級人民政府批准，可以設立若干街道辦事處，作為它的派出機關。因此，小城鎮的行政機構及其許可權設置符合法律規定。

2.小城鎮社區管理體制的合法性

就華明示範鎮的現狀來看，小城鎮的社區管理主要是通過設置社區居委會來進行的。社區居委會為群眾性的自治組織，取代原先村委會的職能，並有所創新，主要負責社區內的社會事務、社會保障及治安調解等工作。居委會成員由居民選舉產生。

3.小城鎮物業管理的合法性

小城鎮的物業管理包括物業公司的選聘、更換、解聘，物業服務的內容以及物業服務雙方的權利義務關系等眾多內容。在示範小城鎮的物業管理上，物業管理企業按照國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的相關規定，採用招、投標的方式擇優選聘具有相應資質的物業管理企業。物業公司的更換、解聘均由業主大會決定。物業服務合同的內容及雙方的權利義務嚴格按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。小城鎮物業管理的相關內容符合法律規定。

（八）小城鎮社會保障措施的合法性

1.小城鎮社會保障具體內容的合法性

小城鎮的社會保障主要包括居民最低生活保障、醫療保險、養老保險和住房補貼制度等。由於目前我國尚沒有關於農村社會保障的具體法律規定，2007年7月11日下發了《國務院關於在全國建立農村最低生活保障制度的通知》，要求在農村建立全面的社會保障制度，但對於具體制度如何設計沒有具體規定。天津市宅基地換房中，小城鎮的社會保障體系比照城市居民的保障標准制定，是合法的。

2.稅收返還保障小城鎮社會保障資金的合法性

小城鎮社會保障的資金主要來源於市、區兩級政府的稅收返還，專項用於小城鎮社會公益性建設和管理支出。這部分稅收屬於市、區兩級財政，不涉及中央部分，市、區財政依其職權對這兩部分作出處分。

綜上所述，雖然在現在法律法規中沒有關於「宅基地換房」的直接的、明確的規定，但是「宅基地置換」具體制度設計的各個基本組成環節都源於法律，具有相關法律依據，因此，宅基地換房的具體制度具備合法性。

六、宅基地換房法律關系的穩定措施

宅基地換房的順利穩定進行對社會經濟發展、和諧穩定具有重要意義。一項完整的法律制度設計應當包括糾紛預防，特別是應當包含糾紛解決機制，以維護有關法律關系的穩定，宅基地換房的法律關系也不例外。我們認為，宅基地換房糾紛預防和解決機制應當包括如下內容：

（1）糾紛預防機制。預防糾紛產生的關鍵是利益分配的平衡問題。集體經濟組織和農民是宅基地換房的重要參與者，維護農民利益，尊重農民意願，可以最大限度預防糾紛產生，在法律框架內注意保護其利益，尊重其意願，充分調動其積極性、主動性，處理好集體經濟組織、農民與開發建設投資機構、政府及政府工作部門、其他相關主體的關系，宅基地換房才能順利進行。

（2）糾紛解決機制。根據宅基地換房中的具體法律關系的性質，糾紛解決機制主要有：協商、調解、仲裁、行政裁決、行政復議、訴訟（包括民事訴訟和行政訴訟）。根據不同法律關系的性質選擇具體的糾紛解決機制。

七、結論

綜上所述，在組成宅基地換房的若干法律關系中，其核心的法律關系的表現形式是宅基地換房協議，是一種建立在平等、自願基礎之上的新型置換關系。

通過對宅基地換房的整體法律性質、核心法律關系的性質、內在法律原則、具體制度的合法性、糾紛預防與解決機制進行逐步分析之後，我們可以充分地肯定：宅基地換房在我國現有法律的框架內，對土地流轉制度和小城鎮建設制度進行大膽改革與創新，在總體制度上具備合法性。

天津市宅基地換房的實踐，對天津農村的經濟、政治、文化體制的發展與完善作出了突出貢獻，同時對全國的城鎮化建設、社會主義新農村建設的立法實踐也具有豐富的借鑒意義。

宅基地換房在我國還是一項城鄉統籌發展的新探索，對相關民事、經濟、行政領域的法學研究具有積極的研究價值。我們預測，宅基地換房將在未來引發國內學者對其進行法學研究的熱潮，填充相關法學理論的研究空白，從而大大提高國內學者在宅基地換房領域的學術水平，並通過法學理論研究進一步促進社會主義法治的發展。

⑻ 農村宅基地使用權轉讓的法律效力

法律分析：宅基地使用權的轉讓法律效力：

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

（1）城鎮居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批准；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為徵得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；

法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百六十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。

⑼ 從抗戰結束到新中國建立前,中國共產黨關於土地問題的文件有哪些

解放戰爭時期（1945—1949）土地政策：

目的：調動廣大群眾革命積極性。

政策：1946-5《關於清算減租及土地問題的指示》變減租減息為沒收地主土地分配給農民。

1947年《中國土地法大綱》，耕者有其田。

影響：加速了人民解放戰爭的進程。

認識：

變革土地制度是中國民主革命的一項基本任務，是廣大農民最迫切的要求。不解決土地問題，就不可能把廣大農民真正的發動起來，也不可能完成反封建的任務。

在國共政權十年對峙時期和抗日戰爭時期，中國共產黨根據當時的國內矛盾，分別制訂了切實可行的土地改革政策。抗日戰爭勝利後，中國社會的主要矛盾發生變化。

為適應建立抗日民族統一戰線需要而制訂的減租減息政策已不能滿足廣大農民的要求，為了徹底消滅封建剝削制度，中國共產黨制訂了《中國土地法大綱》。這是一個比較完善的土地革命綱領。

(9)宅基地使用權流轉學術價值擴展閱讀：

2019年《中共中央 國務院關於堅持農業農村優先發展做好「三農」工作的若干意見》正式發布。

文件要點一：深化農村土地制度改革，「三權分置」進行時。

保持農村土地承包關系穩定並長久不變，研究出台配套政策，指導各地明確第二輪土地承包到期後延包的具體辦法，確保政策銜接平穩過渡。完善落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權的法律法規和政策體系。

在基本完成承包地確權登記頒證工作基礎上，開展「回頭看」，做好收尾工作，妥善化解遺留問題，將土地承包經營權證書發放至農戶手中。健全土地流轉規范管理制度，發展多種形式農業適度規模經營，允許承包土地的經營權擔保融資。

總結好農村土地制度三項改革試點經驗，鞏固改革成果。堅持農村土地集體所有、不搞私有化，堅持農地農用、防止非農化，堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件，進一步深化農村土地制度改革。

在修改相關法律的基礎上，完善配套制度，全面推開農村土地徵收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革，加快建立城鄉統一的建設用地市場。加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作，力爭2020年基本完成。

穩慎推進農村宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內容，完善制度設計。

抓緊制定加強農村宅基地管理指導意見。

研究起草農村宅基地使用條例。

開展閑置宅基地復墾試點。

允許在縣域內開展全域鄉村閑置校舍、廠房、廢棄地等整治，盤活建設用地重點用於支持鄉村新產業新業態和返鄉下鄉創業。

嚴格農業設施用地管理，滿足合理需求。鞏固「大棚房」問題整治成果。按照「取之於農，主要用之於農」的要求，調整完善土地出讓收入使用范圍，提高農業農村投入比例，重點用於農村人居環境整治、村莊基礎設施建設和高標准農田建設。

扎實開展新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑使用，調劑收益全部用於鞏固脫貧攻堅成果和支持鄉村振興。加快修訂土地管理法、物權法等法律法規。

注釋：

此次中央一號文件的這部分內容無疑是與廣大農民朋友的切身利益息息相關的。農村承包地和宅基地兩項「三權分置」制度改革赫然在列，將為農民土地價值的提升和土地增值收益的共享奠定堅實的政策基礎。

這其中對於宅基地制度的改革尤為引人關注，「農村宅基地管理指導意見」和「農村宅基地使用條例」的出台預期將有望對這一領域長期存在的「一戶多宅」「有戶無宅」「無證建築私搭亂建」「超占面積」「宅基地使用權流轉」和遇徵收拆遷時的補償標准確立等問題「開葯方」。

值得注意的是，對於推進宅基地制度改革文件選用了「穩慎」二字，也預示著這項改革將是一個相對長期的過程。

廣大農民朋友在積極參與當地「宅基地自願有償退出」等新政策措施時也要抱持「穩慎」的態度，必要時及時咨詢專業維權律師的意見，爭取在改革前沿實現自己的合法利益訴求突破。

而文件中「加快建立城鄉統一的建設用地市場」的表述無疑具有宣誓意味，農村集體經濟組織的宅基地將有望為農民持續增收和農村的穩步發展發揮更大作用。

⑽ 宅基地使用權轉讓的法律效力

宅基地使用權轉讓效力：受讓方、使用方必須是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，應當認定該行為有效；向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為無效；宅基地的使用、建造應當合乎土地主管部門的規定。
【法律依據】
《農村宅基地管理辦法》第十七條
農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或村集體經濟組織討論同意，並將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數面積、申請建房佔地面積、位置等張榜公布後無異議的，取得鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證後，報鄉鎮人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批准，其批准結果由村民委員會予以公布。