Ⅰ 土地出讓合同是行政合同還是民事合同
目前，無論在理論界還是在實務界，對該合同的性質並未形成一致意見。通說主要有四種觀點，即民事合同、行政合同、雙重性質的合同和經濟法合同。下面將對四種通說進行簡要的介紹。
(一)民事合同
認為國有土地使用權出讓合同是民事合同，主要理由如下：
1.原則：《條例》第十一條，土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。平等、自願、有償的原則是民事合同的基本原則。這表明出讓合同雙方應是平等民事主體的關系，而國家在進行土地使用權出讓行為時，其法律地位只是一個特殊的民事主體。
2.主體：土地行政主管部門在出讓合同法律關系中，只是代表國家作為土地所有人，並不是以土地管理者的身份出現。
3.目的：簽訂出讓合同的最根本的目的是在土地所有權上設定用益物權，使其作為一種特殊的商品進行流通，從而實現土地資源配置的優化和土地效益最大化。
4.法律責任：《條例》第十四條，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。由此可知，受讓方也享有平等的解除權，並可以要求出讓方給付違約賠償，這是民事合同的顯著特徵。
(二)行政合同
認為國有土地使用權出讓合同是行政合同，主要理由如下：
1. 《條例》第一條 規定為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。
土地行政管理部門代表國家出讓國有土地、簽訂國有土地使用權出讓合同時，是為了履行其行政職責，貫徹該條例的相關規定。出讓合同一方固定為土地行政管理部門，符合行政合同的主體恆定特徵。
2.出讓合同的內容主要是行政上的權利和義務。通過規定土地使用者未按合同約定進行開發建設，出讓方可以採取糾正、罰款、收回土地使用權等行政制裁措施;為公共利益、實施城市規劃進行舊城區改建等需要使用土地的，出讓方可以依法收回土地使用權等內容體現該合同的行政色彩
3.《條例》第十七條，規定土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。土地管理部門在合同履行的過程中，享有監督權、處罰權和單方解除權，這都是行政優益權的具體體現，具有明顯的行政合同特徵。
(三)雙重性質說
認為該合同兼具民事合同及行政合同的雙重性質。主要理由如下：
1.從現行土地出讓實踐來看，出讓合同兼具民事屬性和行政屬性雙重法律性質。從現行法律法規，《暫行條例》更突出出讓合同的民事屬性，《城市房地產管理法》則在這方面有所弱化。
2.合同目的
土地管理部門作為國家土地所有權的代表，通過出讓合同在土地所有權上設定土地使用權，實現土地所有權的民事目的。同時其作為國家土地資源管理部門，通過出讓合同實現土地高效集約、用途管制、土地市場調控等行政目標。
這種雙重性質說雖避免了對合同性質判定的爭議，但卻會給司法實踐帶來一系列難題。首先導致同案不同判的結果;其次會給法律適用帶來困難;再次是影響出讓合同價值的實現;最後不利於行政責任和民事責任的區分，也不利於明確規劃部門與土地管理部門之間的職責許可權。
(四)經濟法合同說
持有此觀點的學者認為：土地是承包經營、房產建築的基礎。計劃經濟時代土地為國家和集體所有，其利用效率和層次低造成國有資源的浪費。市場經濟要求將土地的使用從傳統的束縛中解脫出來，通過出讓使用權實現土地的最大利用。
法律一方面要求出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則訂立，違反合同義務的一方應當承擔相應的責任;另一方面依靠土地管理部門對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押進行監督。無疑將土地出讓合同歸入民事、行政都會出現「公法遁入私法」「私法遁入公法」的局面。
合同中政府既需要以平等的身份與個人、組織訂立出讓合同，又需要以管理者身份扮演監督者的角色。經濟法律關系以經濟職權和經濟職責、經濟權利和經濟義務為內容，既包含了「平等性」的內容，同時又對「隸屬性」內容做出了規定——突破了民法與行政法的局限性。
Ⅱ 土地使用權出讓合同是否適用於合同法，哪方面適用
對於《國抄有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛①但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了②《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。
Ⅲ 該土地使用權出讓合同有效嗎
【問題】
2005年5月，某企業到某市投資，為建設廠房與某市開發區管委會簽訂國有土地使用權出讓合同。某企業隨後到某市國土資源管理部門辦理登記手續，卻被告知其與開發區管委會訂立的土地使用權出讓合同無效，某企業認為土地使用權出讓合同是民事合同且已支付了出讓金，該合同是有效的，遂向法院提起訴訟。
問：1.國有土地使用權出讓合同是否為民事合同？
2.某企業與某市開發區管委會簽訂的土地使用權出讓合同是否有效？
【分析】
本案主要涉及國有土地使用權出讓合同的法律性質、土地使用權出讓的主體以及土地使用權出讓合同的效力三個方面的問題。
（1）要明確的是國有土地使用權出讓合同的法律性質。《城市房地產管理法》第七條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓行為雖然具有一定的民事法律行為的特徵，但國家與用地者在出讓過程中表現的是一種行政法律關系。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。土地使用權出讓合同是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務進行約定，行政主體在合同的訂立或執行過程中起主導作用，雙方當事人之間形成的是行政法律關系。通過簽訂合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的管理和被管理關系。在執行合同過程中，行政主體可以根據實際情況的變化提出修改、中止或撤銷已經訂立的合同，以便於符合所要達到的行政目標的要求，而另一方當事人則沒有這種權利。
（2）根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓合同的出讓方為市、縣人民政府土地管理部門，其他部門無權出讓。但由於以往土地市場管理不規范，特別是對各類開發區內的土地管理缺乏有效措施，導致了一些開發區的國有土地出讓呈現無序狀態，開發區管委會擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發了大量的合同糾紛。針對這種情況，最高人民法院2005年6月22日出台了《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），明確了土地使用權出讓的主體只能是市、縣人民政府，土地使用權出讓合同的訂立與履行由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。
（3）關於合同的效力問題，《解釋》對開發區管委會訂立的土地使用權合同效力認定作出區別對待的規定。《解釋》根據《合同法》的規定，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，採取了補救性的措施，《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發區管委會與受讓人訂立的土地使用權出讓合同按無效處理，對今後土地出讓行為給予有效規范。但考慮到我國目前的實際情況，對開發區管委會遺留下的為數不少的出讓土地問題，仍採取一定的補救手段，即在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。同時，為防止追認手段的濫用，有效規范今後的土地出讓行為，對追認的范圍限定在《解釋》實施之前的情況，《解釋》實施以後，開發區管委會再行訂立的土地使用權出讓合同一律按照無效處理。
Ⅳ 國有土地使用權出讓合同是否屬於行政合同
國有土地使用權出讓合同屬於行政合同。行政合同具有契約和行政雙重性質，對它的界定也就應體現它的這種屬性，所以對行政合同的界定具有兩項標准：
1、形式標准。
形式標準是體現行政合同的契約性，它是行政合同的充分條件。
(1)主體特定化：即行政合同的當事人必定有一方是行使國家行政權的行政機關(包括法律或行政機關授權的的組織)。因為在行政合同中，當事人的一方具有特殊權力，所以只有國家、地方團體、公務法人等公法人，才有資格簽訂行政合同。私人間所簽訂的合同，即使其內容是執行公務，例如公共工程承包人和建築師的簽訂的合同，也不能是行政合同，對於這個原則幾乎沒有例外。
(2)合意過程化：即行政合同的內容是行政機關與相對人共同協商的結果，是雙方意思表示的「交集」，是雙方互為相反意思而達成的一致，具有「同值性」，體現一個協商有序的過程，要約與承諾是它不可缺少的兩個必要環節，如行政命令，依申請的行政行為雖都是雙方行為，雖最終結果都是雙方意思的一致，但其意思的形成只是表面上的「合意化」，其實是相對方須服從行政機關意思的結果，缺乏要約與承諾合意化的過程，不能滿足此一形式標准而不是行政合同。
2、實質標准。
行政合同的實質標準是體現它的行政特性，它是行政合同的必要條件，它的標准有兩項，必須同時滿足才能成為典型意義上的行政合同。
(1)目的標准：所謂目的標準是指訂立行政合同的直接目的是為了履行行政機關的職能，其手段必須是直接意義上的而不是間接意義上的，即行政合同不需要憑借其他法律行為與法律關系，而直接與行政機關履行職責或執行公務有關，或者說本質就構成執行公務、履行職責的法律行為。如政府的采購活動所訂立的合同就因不具備目的標准而不屬於行政合同。
(2)內容標准：所謂內容標準是指行政合同發生在行政管理領域，具有行政法律關系權利義務的內容，它體現著行政機關的職責。我們談到行政合同，大多會舉出例如政府(國家)訂貨合同，指令性計劃合同，政府農副產品收購合同等。筆者卻認為，這些合同只是國家或政府在經濟活動中，為了實現國家的一定經濟目的，直接體現政府意志，由政府規定基本合同條件的合同，它的目的是實現國家或社會或公共的利益，是作為政府實施經濟行為的一種法律形式，它除了要服從經濟規律的要求外，還必須遵循政府運作的基本要求，它是公法和私法的配合，行政和「商事」的交合，在本質上是「政府商事合同」，屬於為社會法的范疇，而非單純的行政措施。政府從既定的政策和國民經濟的要求出發，辦企業、做買賣，從事生產經營。作為合同當事人一方及其對合同關系的積極參與和主導，超出了自古就有的政府民事行為的范疇，使得原本意義上的(民)商事合同發生了上述變異，然而商事和經濟的規律畢竟與政權運作的規律不可同日而語，前者是深層次的、基礎的，後者作為上層建築必須服從於前者，而政府行政，其天性是層層服從長官和精心設計的權力制衡，不必直接顧及直接的經濟要求和後果。(2)因此，從這個角度而言，前述合同作為「政府商事合同」不具有行政法律關系的權利、義務，不具備行政合同的內容標准，不是典型意義上的行政合同。
Ⅳ 《國有土地使用權出讓合同》的性質是什麼
最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍。
《國有土地使用權出讓合同》性質辨析
《國有土地使用權出讓合同》性質辨析
北京市中經律師事務所 孟凡勝
摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議。《國有土地使用權出讓合同》屬於行政合同，它是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，利於維護相對人的合法權利，也利於土地行政主管部門行使土地行政管理權。
對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛①。但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質，談以下三個問題：1、行政合同的起源及與民事合同的區別；2、《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同的理由；3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。
一 行政合同的起源及與民事合同的區別
要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為「Contract」,法文稱為「Contrat」或者「Pacte」,德文稱為「Vertrag」或者「Kontrakt」。這些用語都是來源於羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為「Contractus」。根據羅馬法，契約是指「得到法律承認的債的協議」③。從本質上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔保或消滅某種法律關系為目的的協議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議（Conventio）分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等，凡能發生私法效力的一切當事人的協議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分， 合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同，實際也有這種區分。《民法通則》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。《合同法》中的合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬於民法上的合同，即民事合同。
行政合同是與民事合同相對而言的。雖然，在羅馬法時期就有國際協議、公法協議和私法協議之分，但是，行政合同成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業革命以後。資本主義工業革命的完成，使經濟的社會化程度大大提高，許多社會經濟發展所提出來的問題，例如失業、經濟危機、環境污染、生態平衡等，個人是沒有能力解決的，於是政府職能擴展，政府從很少干預經濟發展到越來越多的干預經濟。行政合同相對於行政命令，有它自己的優勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂於接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規及政策。到二十世紀四十年代，現代社會進入所謂福利主義國家時代，政府開始啟用行政合同作為進行行政管理的一種手段。法國是行政法母國，行政合同制度比較完備，英國、德國、美國、日本的行政合同制度也都得到發展。我國行政合同的發展是在改革開放以後，現在，行政法學者一般把行政合同分為國有土地出讓合同、全民所有制工業承包合同、全民所有制小型工業企業租賃經營合同、農村土地承包合同和糧食定購合同、國家訂貨合同、公共工程承包合同等⑤。
行政合同，是指行政主體為了實現行政管理目標，與相對人之間經過協商一致所達成的協議。對於行政合同與民事合同的區別，許多學者都進行過論述，主要存在主體說、目的說、契約標的（內容）說、手段（執行公務）說、法律基礎說等⑥ 。一般認為，行政合同的當事人必須有一方是行政主體，享有行政權力；當事人雙方地位是不平等的，雙方是管理和被管理的關系；行政機關訂立合同的目的是實施行政管理：行政機關在合同中享有行政優益權，如對合同履行的監督權、指揮權、單方面變更權和解除權等；行政合同的有關糾紛受行政法調整等。筆者認為，以上固然是行政合同和民事合同的區別，但是，這些不是兩者的本質區別。行政合同和民事合同，都屬於合同，都是雙方當事人的合意，其本質區別在於雙方當事人在合同中形成的法律關系不同：行政合同中，雙方當事人之間形成的是行政法律關系;民事合同中，雙方當事人之間形成的是民事法律關系。通過簽訂行政合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的不平等的管理和被管理關系；通過簽訂民事合同，雙方當事人設立、變更、終止的是民法上的平等的權利義務關系。例如：甲和乙簽訂一份借款合同，甲借給乙人民幣五萬元，借期一年，用於開辦公司，乙給付甲利息1000元。這是一個民事合同，雙方設定的是民事上的權利義務關系。丙和丁是一對育齡夫婦，他們和計劃生育管理部門簽訂合同，約定丙、丁遵守國家的計劃生育政策，國家給予丙、丁一定的優惠，雙方設定的是行政上的權利義務，這個合同屬於行政合同。上面所講的一般認為行政合同和民事合同不同的特徵，都是行政法律關系和民事法律關系的具體區別特徵。
二 《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同
依照我國《城市房地產管理法》第七條的規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。根據我國《土地管理法》及相關規定，建設單位持建設項目的有關批准文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請（通過招標、拍賣等方式提供國有土地使用權的不需要申請），由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。為了規范《國有土地使用權出讓合同》，國土資源部和國家工商行政管理局聯合制定了《國有土地使用權出讓合同》示範文本（GF—2000—2601），供各地土地行政主管部門參照執行。本文所說的《國有土地使用權出讓合同》內容以此示範文本為據。
《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在於，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。 我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人；在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。
從《國有土地使用權出讓合同》的內容來看，它也屬於行政合同。《國有土地使用權出讓合同》的內容，基本上都是行政上的權利和義務。《國有土地使用權出讓合同》第二條中約定，國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。第十五條規定，受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用權證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》⑧。此外，還有許多條款，都是對行政權利義務的約定，民事合同是無法容納這些內容的。
《國有土地使用權出讓合同》也符合行政法學者所講的行政合同的一般特徵。市、縣土地行政主管部門屬於國家行政機關，土地受讓人是土地管理的相對人，在土地管理中處於被管理者的地位。土地行政主管部門在合同中享有行政優益權，對合同的履行有權進行監督，對相對人的違反合同的行為有權進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權。土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理，明確雙方在行政管理中的權利義務。從本質上講，不簽訂合同完全不影響雙方的權利義務關系，只是雙方的權利義務關系不如簽訂合同後更加明確。
三 將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義
筆者以為，將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，至少具有以下四個方面的意義：
（一） 符合行政管理發展的趨勢。從行政管理的發展來看，行政合同的興起是經濟社會化程度提高的結果。由於經濟的社會化程度大幅提高，經濟發展中提出的一些問題，個人沒有能力、也不願去解決，政府適應社會的需要，自己投資或者採取措施鼓勵他人投資解決這些問題，此時，行政合同成為一種行政管理手段。「起初還沒有職業公務，政府合同在經濟中只佔很小部分，政府福利還不存在……現在的情形就不一樣了」 ⑨。我國經濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉變，農村土地承包合同和全民所有制工業企業承包合同是較早出現的行政合同。對國有土地等資源合理利用和保護是政府的一項職責，在土地出讓過程中，採用行政合同的方式，通過和相對人簽訂合同，明確雙方的權利義務，達到行政管理的目的，比單純的採用行政命令的方式，更易於使當事人接受，易於融洽雙方的關系，更易於使土地行政管理工作得到當事人的支持。
（二） 符合《國有土地使用權出讓合同》的本身特徵。我們已經做過分析，《國有土地使用權出讓合同》實質上就是行政合同。現在，我們不妨從另一方面來考慮，如果用民事合同的有關規定來套用《國有土地使用權出讓合同》，是否合適？僅就糾紛訴訟中的法律適用來說，就不適合。例如，我國《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。關於國有土地出讓必須經過招標或拍賣或掛牌的規定，只是國土資源部的規章，沒有法律法規的強制性規定，在土地管理中，違反了就是違法行為，要受到行政處罰。但是,如果套用民事合同的規定來規范《國有土地使用權出讓合同》，到了審判中，違反該規定的合同就成了有效合同了，這與行政管理的結果截然相反。就我國土地管理的現實而言，規章和地方性法規、政策等佔有很大比例，而且，由於土地是一種重要的資源，國家已經把它作為一種宏觀調控的手段，今後在一些緊急情況下，難免通過部門規章或其他法律規范甚至政策來調整，到了審判中，這些規定都失效了嗎？所以，用民事合同的法律來規范《國有土地使用權出讓合同》是不行的。應當依照《國有土地使用權出讓合同》的本質，用行政法律來規范《國有土地使用權出讓合同》。
（三） 利於行政管理相對人尋求法律救濟。
最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。假如因為《國有土地使用權出讓合同》產生糾紛，相對人可以依法對相應的土地行政主管部門提起行政訴訟，不存在法律障礙。而且，依照我國行政訴訟的有關規定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，行政相對人只對行政結果承擔舉證責任，從舉證角度來說，有利於維護相對人的權利。在訴訟中的法律適用方面，人民法院以法律、法規為審判依據，參照規章，對於合法有效的規章及其他規范性文件可以在裁判文書中引用⑩，這就保持了審判和行政機關執法上法律適用上的一致，不會出現法律適用不一的情況。對於在簽訂合同中的有關糾紛，行政相對人還可以依照《行政許可法》的有關規定提起行政訴訟和行政賠償。
（四） 便於行政管理機關行使管理職權。
在行政合同中，行政機關享有行政優益權，有權對相對人履行合同的行為進行監督、指揮，有權依照規定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為有權進行制裁，這樣能發揮行政管理較民法訴訟更快捷、高效、經濟等優勢。這些權力，作為民事合同的當事人是無法享有的。把《國有土地使用權出讓合同》界定為行政合同，土地行政主管部門可以直接依據合同行使這些行政權力，不必再撇開合同而引用法律來行使這些權力，使簽訂的《國有土地使用權出讓合同》形同虛設。
參考文獻：
①最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》（法發[2000]26號，2000年10月30日發布）
②最高人民法院《關於規范行政案件案由的通知》(法發[2004]2號，2004年1月14日發布)
③[意]彼得羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版第307頁。
④周木冄 《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第705－706頁。
⑤應松年《行政法學新論》，中國方正出版社2004年1月第3版，第247－254頁
⑥姜明安《行政法與行政訴訟法》，法律出版社2003年1月第1版，第213－214頁
⑦《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修改）第八條。
⑧《國有土地使用權出讓合同(示範文本)》（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理局監制。GF-2000-2601）
⑨ [美]伯納德·施瓦茨：《行政法》，群眾出版社1986年版，第201頁。
⑩參見《中華人民共和國行政訴訟法》（1989年4月4日公布）第52條、《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（法釋[2002]21號，2002年7月24日公布）第62條之規定。
Ⅵ 土地所有權和使用權屬於什麼性質
您好！先說土地所有權
土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。 一般來說，土地所有權屬於財產所有權的范疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：
1、主體的特定性
2、交易的禁止性
3、權屬的穩定性
4、權能的分離性
土地所有權內容包括對土地的佔有、使用、收益和處分四項權能，同時對土地所有者及其代錶行使權利有三條重要的限制：
1、土地所有者及其代錶行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務
2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務
3、土地所有權禁止交易
我國土地管理法規定:城市市區的土地屬於國家所有;農村和城郊的土地,除法律規定屬於國家所有外,屬於農民集體所有;宅基地、自留山，屬於農民集體所有。
下面說說土地使用權
土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
其實上面的都是法規，不見得能看明白，說白了，土地所有權是國家和集體的，個人沒有所有權。你可以通過合法手段取得使用這塊土地幾十年的使用權（住宅是70年），然後可以種地、蓋樓、或賣掉。
望採納，謝謝
Ⅶ 國有土地使用權出讓合同是民事合同還是行政合同
《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在於，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。
我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人;在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。
Ⅷ 國有土地使用權出讓合同糾紛是行政糾紛還是民事糾紛
您好，國有土地使用權出讓糾紛要根據合同雙方的當事人確定糾紛的性質。專
如果雙方是個人或企業屬間土地使用權轉讓的，則屬於民事糾紛。
如果合同一方是代表國家的如土地局，市政動遷等，則屬於行政糾紛。
相關法律規定：《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。